Requisitos mínimos de FHA: lo que HUD publica de verdad
Nelson Paredes · REALTOR® · One Stop Realty Center Inc
Actualizada el 20 de octubre de 2026
Cuatro pisos
FHA no te presta el dinero: asegura el préstamo de un banco aprobado, y HUD publica el piso que ese banco debe respetar en cuatro cosas.
Son el crédito, el down payment, la deuda y el seguro del préstamo. Cada uno tiene su regla escrita por HUD, la agencia federal de vivienda. Cumplirlos no aprueba nada: tu banco evalúa el expediente entero y puede pedir más.
Leído en fuentes oficiales de HUD: carta 2026-11, Handbook 4000.1 y carta 2023-05. Falta confirmar, caso por caso, la definición numérica de cada factor a favor, el umbral vigente de la tabla de seguro y lo que pida tu banco por encima del piso. Comprobado el 18 de octubre de 2026.
Casi todo lo que circula sobre FHA mezcla el piso de HUD con lo que pide un banco. Aquí van separados, y cada piso con la regla oficial que lo respalda.
El banco no usa el primer puntaje que le enseñes. HUD le ordena calcular el puntaje de decisión (MDCS). De los puntajes que se reportan para cada persona, vale el del medio si son tres, el menor si son dos, y ese mismo si es uno. Si compras con otra persona, manda el más bajo del grupo.
Tu puntaje de decisión Lo máximo que financia el préstamo Down payment mínimo 580 o más 96,5 % del valor 3,5 % 500 a 579 90 % del valor 10 % Menos de 500 No es elegible para el seguro FHA No hay préstamo FHA por esta vía - Los modelos nuevos no mueven estos pisos. HUD va a sumar modelos de puntaje nuevos (FICO 10T y VantageScore 4.0) para los casos asignados desde el 1 de enero de 2027, y dejó escrito que los pisos de 500 y 580 quedan igual.
- Sin historial de crédito no es lo mismo que mal crédito. Si no tienes historial tradicional, HUD permite llegar al financiamiento máximo, pero un evaluador revisa tu caso a mano y cuenta pagos como la renta y los servicios.
- El piso de HUD no es el piso de tu banco. Un 620 que te pidan es la regla de ese banco, no la de FHA. Si te dicen que no con un puntaje mayor que 580, FHA no te cerró la puerta: ese banco puso su propio piso.
Para subir el puntaje antes de comprar, mira qué puntaje necesitas de verdad.
HUD lo llama inversión mínima requerida. Se calcula sobre el valor ajustado: en una compra, el menor entre el precio de venta y el valor de la tasación (el avalúo que hace el tasador de FHA). Si la casa se tasa por debajo del precio, el mínimo se mide sobre la tasación, y la diferencia con el precio sale de tu bolsillo.
No tiene que salir solo de tus ahorros. El manual de HUD acepta:
- Tus ahorros y cuentas, documentados.
- Un regalo que no se devuelve, de un familiar, de tu empleador o sindicato, de una organización caritativa, de una agencia de gobierno con programa para compradores, o de un amigo cercano con un interés claro y documentado en ti. El banco pide una carta de regalo firmada y la transferencia rastreable.
- Ayudas de gobierno. HUD aclaró que sus reglas sobre fuentes interesadas no bloquean el dinero de una entidad de gobierno que origina tu préstamo con su programa de vivienda, con papeles que lo prueben. Que una ayuda concreta combine con tu préstamo lo confirman el banco y el programa, con los documentos de ambos. Hay ayudas para el pago inicial en Miami-Dade.
Nada de ese dinero puede venir del vendedor, de quien gane algo con la compra (el agente, el constructor, el propio banco) ni de alguien a quien ellos vayan a reembolsar. Eso se trata como un incentivo y se descuenta del precio.
FHA compara lo que pagas cada mes con tu ingreso efectivo (el que el banco puede contar según el manual). Hay dos ratios: el de vivienda (el pago total de la casa) y el total (la vivienda más todas tus deudas fijas). Cuando una persona revisa tu expediente a mano, el manual publica esta matriz:
Tu puntaje de decisión Ratios máximos (vivienda / total) Qué se necesita Menos de 580, o sin puntaje 31 / 43 Nada los estira, aunque tengas puntos a favor 580 o más 31 / 43 Sin factores a favor 580 o más 37 / 47 Uno de tres: reservas de efectivo, aumento mínimo del pago de vivienda o ingreso residual, documentado 580 o más 40 / 40 No tener deuda discrecional 580 o más 40 / 50 Dos de los cuatro factores, documentados Los factores a favor (compensating factors) son solo cuatro: reservas de efectivo verificadas, un aumento mínimo de tu pago de vivienda frente al actual, ingreso adicional significativo que no está en tu ingreso efectivo, e ingreso residual (lo que te queda después de todos tus pagos).
Esta matriz es la de la revisión a mano. Muchos expedientes pasan primero por el sistema automático de HUD, que pesa el expediente entero, y el manual no publica una tabla única de ratios máximos para él. Si un sitio te promete un límite mayor como si fuera la regla de HUD, te vende la práctica de algunos bancos. Y estar por debajo del límite tampoco te aprueba: el banco mira también tu historial de pagos y la estabilidad de tu ingreso.
Todo préstamo FHA paga un seguro hipotecario en dos partes. Las tarifas las publica HUD y son iguales para todos: no dependen de tu puntaje.
La prima inicial es el 1,75 % del préstamo base, una sola vez. Se paga en el cierre (el día que se firma la compra) o se suma al préstamo.
La prima anual es un porcentaje del saldo que se cobra repartido dentro de tus pagos. Para el caso más común (préstamo a más de 15 años, por debajo del umbral de la tabla), la carta 2023-05 de HUD la fija así:
Down payment Prima anual Cuánto dura Menos del 5 % 0,55 % Todo el plazo del préstamo Del 5 % a menos del 10 % 0,50 % Todo el plazo del préstamo 10 % o más 0,50 % 11 años Lo que más se malentiende. Con menos del 10 % de down payment, que es el caso de casi todos los que usan FHA, la prima anual dura todo el préstamo. No se cae al llegar al 20 % de lo que ya es tuyo, como en otros préstamos. Solo termina si refinancias a otro tipo de préstamo o vendes.
El umbral de la tabla es el límite de préstamo nacional, que cambia cada año: confirma el vigente en HUD. Por encima de ese umbral las primas son más altas (de 0,70 % a 0,75 %), y los préstamos a 15 años o menos tienen su propia tabla en la carta de HUD.
Antes que tu crédito y tu down payment, FHA mira el edificio: o HUD lo aprobó, o tu unidad logra una aprobación individual. Está explicado en Condo con préstamo FHA. Cumplir los pisos de esta guía no aprueba ningún préstamo: la decisión es de un banco aprobado por FHA, caso por caso. Los gastos del cierre están en costos de cierre en Florida.
- HUD, carta 2026-11 (8 de octubre de 2026; vigente desde el 1 de enero de 2027; los pisos y la matriz de ratios no cambian), puntaje de decisión y matriz de ratios: hud.gov
- HUD, Handbook 4000.1 (Update 18), inversión mínima y fuentes del dinero: hud.gov
- HUD, comunicado 23-041 y carta 2023-05, prima anual: archives.hud.gov
Te decimos si estás listo y qué te falta.
Estos pisos son los del programa; tu caso depende de cifras tuyas que no están en esta página. Déjanos tu número y lo vemos contigo.
Esta guía orienta, no asesora. Los rangos son estimaciones y las condiciones finales las fija el banco que te presta, la compañía de seguros o la asociación de vecinos o del edificio, según tu caso concreto.
