Seguro hipotecario (PMI): qué es, cuánto cuesta y cómo se quita

Si compraste con un préstamo convencional y menos del 20 % de down payment, casi seguro pagas un seguro que no te protege a ti: protege al banco. Esto es lo que es, lo que cuesta y — lo que más busca la gente — cómo y cuándo se quita.

El PMI (private mortgage insurance) es un seguro que el banco exige cuando compras con un préstamo convencional y tu down payment es menos del 20 % del precio. Lo contrata el banco con una aseguradora privada y la prima la pagas tú, casi siempre dentro de tu cuota mensual. Si dejas de pagar, el seguro cubre al banco — a ti no te cubre nada, y la casa se puede perder igual.

• También aparece al refinanciar. Si refinancias un préstamo convencional debiendo más del 80 % del valor de tu casa, el PMI vuelve.
• Hay formas de pagarlo. La común es la prima mensual. Otras: una prima única en el cierre, o parte y parte. Si pagas por adelantado y vendes o refinancias pronto, ese dinero puede no volver.
• A veces lo paga el banco y no lo ves. En esa variante (lender-paid) no hay línea de PMI en tu cuota, pero la tasa del préstamo es más alta: lo pagas igual, disuelto en el interés, y no se «quita» como el otro.

El PMI no es el seguro de la casa (el de incendio e inundación) ni el seguro del préstamo FHA. Son tres cosas distintas que se confunden porque las tres salen en la misma cuota.

El PMI no tiene una tarifa publicada como la de FHA. El precio lo fija cada aseguradora según tu puntaje de crédito, tu down payment y qué porcentaje del valor financias: a mejor crédito y más dinero de entrada, más barato; a la inversa, más caro. Por eso cualquier «costo promedio del PMI» que leas no es tu costo.

• Tu cifra exacta ya la tienes. Va impresa en la página 1 de tu Loan Estimate y de tu Closing Disclosure, en la sección de pagos proyectados, como una línea propia dentro de la cuota.
• Se expresa como porcentaje anual del préstamo y se cobra repartido cada mes. Lo que pagas de PMI baja si tu tarifa es menor, y desaparece del todo el día que se cancela (abajo).
• Compáralo antes de firmar. Dos bancos pueden cotizarte el mismo préstamo con primas distintas, porque cada uno trabaja con sus aseguradoras. Pide la cotización con el PMI desglosado, no solo la cuota total.

Para casas unifamiliares que son tu residencia principal, con préstamos cerrados desde el 29 de julio de 1999, la ley federal (Homeowners Protection Act) te da tres salidas. Ojo al detalle que lo cambia todo: la ley mide contra el valor original de la casa — el menor entre el precio de compra y la tasación de cuando compraste — no contra lo que vale hoy.

1. 1Saca tu fechaTu formulario de divulgación del PMI, el que te dieron al cerrar, trae la primera fecha en que puedes pedir la cancelación. Si no lo encuentras, tu administrador del préstamo (el servicer, el que te cobra) te la da.
2. 2Pídela por escritoCuando tu saldo toque el 80 % del valor original — o antes, si hiciste pagos extra al principal — escribe a tu servicer pidiendo la cancelación. Guarda copia: la ley le exige concederla si cumples las condiciones.
3. 3Confirma que salió de tu cuotaAl mes siguiente tu pago debe bajar en el monto exacto de la prima. Si no baja, o si te ponen condiciones que la ley no pide, tienes la queja ante la CFPB.

¿Y si tu casa subió de valor? La ley no cuenta esa subida, pero Fannie Mae y Freddie Mac — que respaldan la mayoría de los préstamos convencionales — tienen sus propias reglas y pueden permitir la cancelación con el valor de hoy y una tasación nueva que pagas tú. Sus reglas nunca pueden ser peores que la ley; pregunta a tu servicer cuál aplica a tu préstamo.

Si tu préstamo es FHA, tu seguro no es PMI: es el MIP, y juega con otras reglas. No lo pone una aseguradora privada: lo cobra HUD, a la misma tarifa para todos, sin depender de tu puntaje.

Y el préstamo VA, el de los que sirvieron, no tiene seguro mensual de ningún tipo. El detalle de cada programa está en los requisitos mínimos de FHA y en los requisitos del préstamo VA.

• La salida limpia es el 20 %. Con 20 % o más de down payment, el préstamo convencional no lleva PMI. Si estás cerca, a veces conviene esperar y juntar la diferencia: compara lo que pagarías de PMI mientras tanto.
• Tu crédito manda en el precio. Como la tarifa depende de tu puntaje, subirlo antes de comprar baja la prima — y también la tasa. Mira qué puntaje necesitas de verdad.
• Compara programas, no solo bancos. Con poco dinero de entrada, un FHA con su MIP o un VA si serviste pueden salir más baratos que un convencional con PMI — o al revés, según tu crédito. La cuenta es con tus números, no con el folleto.
• Lo de los impuestos, con tu contador. Si las primas de seguro hipotecario son deducibles o no cambia con la ley de impuestos; no firmes una decisión contando con una deducción sin confirmarla con quien hace tus taxes.

Cuánto efectivo necesitas en total el día de la firma, con seguro y todo, está en cuánto efectivo necesitas.

• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), qué es el seguro hipotecario privado, a quién protege y cómo se paga: consumerfinance.gov
• Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), cuándo se puede quitar el PMI: el 80 % a petición, el 78 % automático y la mitad del plazo, según la Homeowners Protection Act: consumerfinance.gov
• HUD, carta 2023-05: las primas del MIP de FHA (inicial de 1,75 % y anual de 0,50–0,55 %) y su duración, como quedaron en la guía de requisitos FHA de esta casa: hud.gov