Préstamo convencional: requisitos, down payment y el límite de 2026

Es el préstamo de siempre: sin respaldo del gobierno, con las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac. Aquí van sus mínimos reales — el down payment, el crédito, la casa — y la línea exacta donde deja de ser convencional y pasa a ser jumbo.

Un préstamo convencional es el que hace un banco sin que ninguna agencia del gobierno lo garantice (eso lo separa de FHA, VA y USDA). La mayoría se vende después a Fannie Mae o Freddie Mac, las dos empresas respaldadas por el gobierno federal que compran préstamos: por eso sus reglas — publicadas en la guía de venta de Fannie — son las que mandan en la práctica, aunque tu banco añada las suyas.

• Conforme (conforming): tu préstamo entra en el límite de monto de tu condado y en las reglas de Fannie o Freddie. Es el convencional normal.
• No conforme / jumbo: el monto pasa del límite del condado. Fannie y Freddie no lo pueden comprar, y el banco se lo queda o lo vende a inversionistas privados, con reglas más duras.
• Sin prima del gobierno: no hay cargo inicial de agencia como el de FHA o USDA. Lo que sí puede haber, con poco down payment, es el seguro privado PMI.

La matriz de Fannie Mae permite financiar hasta el 97 % en la compra de tu vivienda principal de una unidad: de ahí sale el 3 % de down payment. Pero ese 3 % no es la puerta general: se entra por alguna de estas vías.

Segunda vivienda e inversión también se financian en convencional, con más entrada (la matriz baja lo financiable a 90 % y 85 % respectivamente, y menos en refinanciamientos con retiro de efectivo) y más reservas. Y el dinero de la entrada puede venir en parte de un regalo familiar, con su carta y sus reglas.

En su matriz de elegibilidad, Fannie Mae publica el piso de 620 de puntaje para el préstamo fijo — y la propia matriz lo sube según cuánto financies cuando la revisión es manual: a más porcentaje financiado, más puntaje y más reservas pide. El sistema automático de cada banco decide caso por caso, y casi todos los bancos añaden su propio piso por encima del de Fannie.

• Deudas contra ingreso: en revisión manual, la matriz de Fannie topa la relación entre tus deudas y tu ingreso en el 45 %. Con automatización y factores fuertes puede pasar de ahí; con deudas altas, el precio que alcanzas baja igual (mira por qué te aprueban menos).
• Reservas: según tu caso, el banco puede pedir que te queden ahorrados varios pagos de la casa después de cerrar — en inversión y segunda vivienda son más.
• La casa también pasa revisión. Debe estar en condición habitable y tasarse por lo que pagas o más. Y si es un condo, el edificio entra en una revisión del proyecto: Fannie puede bajar lo financiable según el tipo de revisión, y en Florida eso pesa — el mismo tema que en FHA tiene su propia guía.

El mapa completo del puntaje está en qué puntaje necesitas de verdad.

La FHFA, la agencia que regula a Fannie y Freddie, fija cada año el límite conforme: el monto máximo de préstamo que pueden comprar. Para 2026 (publicado el 25 de noviembre de 2025, vigente desde el 1 de enero) el valor base de una unidad es $832,750, y la lista por condado de la propia FHFA pone a Miami-Dade y Broward en ese mismo valor base — no son condados de «costo alto». El único condado de Florida con límite mayor es Monroe (los Cayos), con $990,150.

• El límite es sobre el préstamo, no sobre el precio. Una casa de $900,000 con buen down payment puede quedar dentro; una de $850,000 con el 3 % de entrada se sale por el otro lado.
• Sobre el límite, tu préstamo es jumbo. Sin tabla oficial: es práctica del mercado que los bancos pidan más down payment (a menudo 10–20 %), puntaje más alto (a menudo desde 700), reservas de varios pagos demostradas y documentación completa; en montos muy altos, a veces dos tasaciones.
• El límite cambia cada año. La FHFA anuncia el del año siguiente cada noviembre. Si compras a caballo entre años, confirma cuál aplica a tu cierre.

Jumbo no quiere decir peor préstamo: quiere decir préstamo fuera del molde de Fannie y Freddie. Para montos altos con crédito fuerte, a veces compite bien; lo que no tiene es la red de reglas uniformes del conforme.

Los demás programas están en los requisitos mínimos de FHA, el préstamo VA y el préstamo USDA; el seguro que acompaña a este, en el seguro hipotecario (PMI).

• Federal Housing Finance Agency (FHFA), valores del límite conforme para 2026 (anuncio del 25 de noviembre de 2025) y su lista por condado: $832,750 para una unidad en Miami-Dade y Broward; $990,150 en Monroe: fhfa.gov
• Fannie Mae, matriz de elegibilidad de su guía de venta (agosto de 2026): el 97 % financiable en vivienda principal, el piso de 620, las reservas y la revisión de proyectos de condos: fanniemae.com
• Fannie Mae, la página oficial de HomeReady: down payment desde 3 %, fuentes flexibles para la entrada y el tope de ingreso por zona: fanniemae.com