Por qué importa

Casi todo el que compra elige entre cuatro préstamos: el convencional, que no respalda el gobierno, y los tres que sí (FHA, VA y USDA). No hay uno mejor en abstracto: hay uno que encaja con tu crédito, tu dinero y la casa que miras. Esto los pone frente a frente.

La diferencia madre: quién respalda y quién pone las reglas

En un préstamo del gobierno, una agencia federal (HUD, el Departamento de Veteranos o USDA) garantiza al banco una parte si tú no pagas. A cambio, la agencia publica las reglas del programa: sus pisos son iguales para todos los bancos, y el banco añade los suyos encima. En el convencional no hay agencia: mandan las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac, que son quienes compran la mayoría de estos préstamos.

El préstamo	Quién respalda	Su puerta propia
Convencional	Nadie: lo compran Fannie Mae o Freddie Mac	Ninguna de zona, ingreso ni servicio
FHA	HUD	Ninguna: es el de entrada más abierta
VA	El Departamento de Veteranos	Haber servido, con tu certificado (COE)
USDA	USDA Rural Development	La casa en zona rural elegible y tu ingreso bajo su tope

Frente a frente, en lo que decide

	Convencional	FHA	VA	USDA
Down payment mínimo	3 % por vías con condición; 5 % estándar	3,5 % con crédito de 580 o más	0 %	0 %
Piso de crédito publicado	620 (matriz de Fannie Mae)	500 con 10 %; 580 con 3,5 %	El programa no publica ninguno	El programa no publica ninguno
Costo inicial del programa	Ninguno	Prima inicial: 1,75 %	Funding fee: 1,25–3,30 %	Tarifa inicial: 1,00 %
Costo anual del seguro	PMI si entras con menos del 20 %; se quita al llegar al 20 % de capital	MIP 0,50–0,55 %; con menos del 10 % de entrada, por la vida del préstamo	Ninguno	0,35 %, por la vida del préstamo
Topes	El monto: $832,750 en Miami-Dade y Broward (2026); sobre eso, jumbo	El monto por condado de HUD	Sin tope con derecho completo	Ingreso familiar hasta el 115 % de la mediana
La casa	Principal, segunda vivienda o inversión	Residencia principal	Residencia principal	Residencia principal en zona elegible

La fila que más dinero mueve a la larga no es el down payment: es la del seguro que no se quita. Un FHA con 3,5 % de entrada y un USDA cargan su costo anual hasta que vendas o refinancies a otro tipo de préstamo; el convencional lo apaga solo al llegar al 20 %. Cada programa en detalle: convencional, FHA, VA y USDA.

Con tus números, no con los del ejemplo. Con cinco preguntas y sin revisar tu crédito: cuántas propiedades a la venta te alcanzan y cuánto pagarías al mes.

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PMI contra MIP: los dos seguros, comparados

La comparación que más se busca es la de los seguros, porque se parecen en la cuota y no se parecen en nada más. El PMI es el del convencional; el MIP es el de FHA.

	PMI (convencional)	MIP (FHA)
Quién fija el precio	Una aseguradora privada, según tu crédito y tu entrada	HUD: la misma tarifa para todos
Cuánto	Sin tarifa pública; tu número va en tu Loan Estimate	1,75 % inicial y 0,50–0,55 % anual
Cómo termina	Lo pides al 80 % del valor original; solo, al 78 %	Con menos del 10 % de entrada, nunca dentro del préstamo
Si tu crédito es bajo	La prima sube	La prima no cambia: es su ventaja con crédito golpeado

¿Y el seguro «pagado por el banco» (lender-paid)? Es una variante del PMI donde el banco paga la prima y te la cobra dentro de una tasa más alta. A favor: no hay línea de seguro en tu pago y no esperas al 20 % para «quitarlo». En contra: no se quita nunca — la tasa alta dura todo el préstamo, salvo que refinancies — y a la larga puede salir más caro que el PMI normal si te quedas muchos años en la casa. La comparación honesta es el costo total según los años que piensas quedarte. El detalle del PMI está en su guía.

Cómo elegir: tres preguntas en orden

1¿Serviste en las fuerzas armadas?Si tienes tu certificado de elegibilidad, el VA casi siempre gana: $0 de entrada y ningún seguro anual. Empieza por ahí.
2¿La casa está en zona rural y tu ingreso no pasa del tope?Si las dos son sí, el USDA compite con el VA sin pedir servicio: $0 de entrada y costos de programa más bajos que FHA. En Miami-Dade y Broward la zona elegible es la excepción: comprueba la dirección antes de contar con él.
3¿Cómo están tu crédito y tu dinero de entrada?Con crédito golpeado y poco dinero, FHA es la puerta que queda abierta (580 con 3,5 %). Con crédito fuerte, el convencional suele salir más barato a la larga, porque su seguro se apaga al 20 % y no paga prima inicial del gobierno.

Las ayudas, para tu caso. Contestas lo básico —dónde quieres comprar, el precio, cuántos viven en casa y el ingreso— y ves cuáles de las ayudas de Miami-Dade y Broward podrían encajar contigo, con su monto y si están abiertas hoy.

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Fuentes

Las cifras de cada programa son las verificadas en las guías de esta casa contra su fuente oficial: FHA en HUD (carta 2023-05), VA en va.gov, USDA en rd.usda.gov y el convencional en la FHFA y la matriz de Fannie Mae.
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), las salidas del PMI por la Homeowners Protection Act: consumerfinance.gov

Te corremos la comparación con tus números.

La tabla general orienta; tu caso decide. Con tu crédito, tu entrada y la casa que miras, te decimos qué préstamo te cuesta menos en total. Déjanos tu número y lo vemos contigo.

Esta guía orienta, no asesora. Los rangos son estimaciones y las condiciones finales las fija el banco que te presta, la compañía de seguros o la asociación de vecinos o del edificio, según tu caso concreto.

Cuando quieras avanzar, nos encargamos contigo.

Convencional o préstamo del gobierno: la comparación completa