Requisitos del préstamo VA: lo que VA publica de verdad

El préstamo VA no lo presta el gobierno: VA garantiza una parte y un banco aprobado pone el dinero. Aquí van las reglas tal como VA las publica, separadas de lo que añade cada banco.

Antes de mirar tu crédito o tus ahorros, VA mira tu servicio. La prueba es el certificado de elegibilidad (COE): dice que cumples el mínimo de servicio y cuánto derecho (entitlement) tienes. Sin COE no hay préstamo VA, y con COE el banco todavía tiene que aprobarte.

• Hay excepciones escritas. Si te dieron de baja antes del mínimo por discapacidad conectada con el servicio, dificultad (hardship) u otras causas que VA lista, puedes calificar igual: VA revisa tu expediente si lo pides.
• El COE se pide sin salir de casa. En línea en va.gov, por medio de tu banco (la mayoría lo baja al momento) o con el formulario 26-1880 por correo.
• El derecho se puede recuperar. Si vendes la casa y pagas el préstamo anterior por completo, tu derecho se restaura y puedes usar el préstamo VA otra vez.

Con el derecho completo (tu COE marca el derecho básico entero), el programa pide $0 de down payment y VA no pone tope al préstamo: el tope lo pone tu banco según tu crédito, tu ingreso y tus deudas. El préstamo sí tiene un límite práctico: no puede pasar del menor entre el precio de compra y el valor de la tasación que ordena VA.

• Si la tasación sale por debajo del precio, la diferencia no la financia el préstamo: sale de tu bolsillo, se renegocia el precio o se cae el trato. Es el momento donde un comprador VA necesita efectivo aunque el down payment sea cero.
• Con derecho parcial (ya usaste parte en otra casa), sí entra la cuenta del límite del condado, y el banco puede pedirte down payment para que entre tu derecho y tu dinero se cubra el 25 % del préstamo que VA acostumbra garantizar.
• Los gastos de cierre se pagan aparte. $0 de down payment no es $0 para cerrar: quedan la tasación, el seguro, los impuestos y lo que cobra el banco, salvo lo que negocies con el vendedor.

El préstamo VA no tiene seguro hipotecario mensual: ni PMI ni nada parecido, nunca. A cambio cobra una sola vez la funding fee, un porcentaje del préstamo que va a VA. Esa es la tabla vigente desde el 7 de abril de 2023 para comprar o construir:

• Se puede financiar. La funding fee se paga en el cierre o se suma al préstamo y se paga con la cuota; es el único costo que un préstamo VA de compra permite meter dentro del préstamo.
• Hay quien no la paga. Estás exento si recibes compensación de VA por discapacidad conectada con el servicio, si eres esposo o esposa sobreviviente que recibe DIC, o en los casos que VA lista (entre ellos, militares en servicio con Purple Heart).
• Si tu discapacidad se reconoce después, con fecha retroactiva a antes del cierre, puedes pedir la devolución de la fee.

La tabla es de VA; la tasa de interés no. VA no fija tu tasa: la pone el banco, y dos bancos pueden darte tasas distintas el mismo día con el mismo COE.

VA lo dice sin rodeos: no exige un puntaje de crédito mínimo. El número que te pidan — muchos bancos trabajan con 620 — es la regla de ese banco, no la del programa. Si un banco te dice que no por el puntaje, otro banco puede decirte que sí con el mismo expediente.

• VA sí mira lo que te queda. Además de tus deudas, el banco debe comprobar tu ingreso residual: el dinero que te queda cada mes después del pago de la casa, tus deudas y los gastos de vivir. Es la prueba propia de VA y depende de cuántas personas viven de tu ingreso y de la región del país.
• La casa tiene que ser tu casa. El préstamo VA es para tu residencia principal: debes ocuparla tú. No sirve para comprar una inversión ni una segunda casa.
• La casa también se revisa. VA ordena su propia tasación y exige que la propiedad cumpla sus requisitos mínimos de condición antes de garantizar el préstamo.

Para el puntaje que piden los bancos en la práctica, mira qué puntaje necesitas de verdad. Y si no serviste, el programa parecido es otro: los requisitos mínimos de FHA.

VA separa dos cosas que se confunden. Los créditos para costos de cierre (que el vendedor pague la tasación, el título, lo del banco) no tienen tope en las reglas de VA: se negocian. Las concesiones del vendedor — todo lo demás de valor que te regale, como pagarte la funding fee o deudas tuyas — sí tienen tope: el 4 % del valor razonable de la casa, el que sale en el aviso de valor (NOV) de la tasación de VA.

Algunas ayudas para el down payment se pueden combinar con un préstamo VA, pero no todas aceptan la combinación y ninguna la garantiza esta página: lo confirman el banco y el programa con los documentos de ambos. Las que hay aquí están en ayudas para el pago inicial en Miami-Dade. El detalle de cada gasto del cierre está en costos de cierre en Florida.

Cumplir las reglas de esta guía no aprueba ningún préstamo: la decisión es de un banco aprobado por VA, caso por caso, con tu COE, tu crédito y tu ingreso delante.

• Departamento de Asuntos de Veteranos, elegibilidad y mínimos de servicio por época, Guardia y Reserva, sobrevivientes y el COE: va.gov
• Departamento de Asuntos de Veteranos, la funding fee (tabla vigente desde el 7 de abril de 2023), las exenciones y las concesiones del vendedor hasta el 4 %: va.gov
• Departamento de Asuntos de Veteranos, el derecho completo sin tope de préstamo, el derecho restante y la frase textual de que VA no exige un puntaje mínimo: va.gov