Requisitos para comprar tu primera casa en Florida: quien califica y con cuanto
La pregunta no es si puedes comprar casa. Es si calificas hoy, y si no, que te falta exactamente. Son dos cosas distintas y casi nadie te explica la segunda.
Quien cuenta como comprador de primera vez
Aqui hay una sorpresa que le cambia la cuenta a mucha gente: no hace falta que sea literalmente tu primera casa. Para casi todos los programas de Florida cuentas como comprador de primera vez si no has sido dueno de una vivienda principal en los ultimos tres anos.
Eso quiere decir que si vendiste hace cuatro anos, o si la casa estaba solo a nombre de tu expareja, o si heredaste algo que nunca fue tu residencia principal, es muy posible que califiques.
La excepcion que casi nadie conoce
Si eres veterano de las fuerzas armadas, la regla de los tres anos no te aplica. Puedes usar los programas de primera vez aunque hayas sido dueno el ano pasado.
Los otros requisitos base son tres y se miran siempre juntos: el credito, la relacion entre lo que debes y lo que ganas, y el efectivo que tienes disponible para cerrar. Ninguno se mira solo.
Cuanto down payment necesitas de verdad
La cifra del 20 % es el mito mas caro que circula. Se usa para evitar el seguro hipotecario, no para poder comprar. En la practica los minimos son estos:
| Tipo de prestamo | Down payment minimo | Credito minimo tipico |
|---|---|---|
| FHA | 3.5 % | 580 |
| FHA con credito bajo | 10 % | 500 a 579 |
| Convencional | 3 % | 620 |
| VA (veteranos) | 0 % | 580 a 620 segun banco |
| USDA (zona rural) | 0 % | 640 |
Sobre una casa de $450,000 en Miami-Dade, un FHA al 3.5 % son $15,750 de down payment. No $90,000.
El down payment no es lo unico que pagas al cerrar. Los costos de cierre en Florida corren entre el 2 % y el 5 % del precio, y salen de tu bolsillo el mismo dia. Sobre esa misma casa son entre $9,000 y $22,500 mas.
Si tu credito esta flojo
Con 580 ya entras en FHA con el 3.5 %. Entre 500 y 579 todavia se puede, pero el down payment sube al 10 %. Por debajo de 500 no hay programa que te tome.
Lo que importa entender: subir de 560 a 580 te ahorra mas dinero que ahorrar durante un ano. En esa casa de $450,000, pasar del 10 % al 3.5 % son $29,250 menos que tienes que poner. Veinte puntos de credito valen mas que doce meses de ahorro.
- Baja el uso de tus tarjetas por debajo del 30 % del limite. Es lo que mueve el puntaje mas rapido.
- No cierres tarjetas viejas: la antiguedad de tu historial cuenta.
- No abras nada nuevo en los seis meses antes de aplicar.
- Revisa tu reporte por errores. Una cuenta ajena mal reportada es mas comun de lo que parece.
Los programas de Florida y de Miami-Dade
Son fondos publicos con requisitos escritos. No son un favor ni dependen de a quien conozcas.
La palabra que hay que preguntar siempre
Es perdonable o se devuelve? Un prestamo perdonable desaparece si te quedas los anos que pide el programa. Uno diferido no desaparece: solo espera. Los dos son buenos, pero uno es dinero regalado y el otro es dinero prestado sin prisa.
Que cambia segun tu profesion
Si eres maestro, policia, bombero, paramedico, enfermero o trabajas en salud, mira Hometown Heroes antes que nada. Es el unico programa de esta lista disenado alrededor de tu oficio, y suele dar mas que los generales.
Hay dos requisitos y los dos tienen que cumplirse: estar en uno de los oficios de la lista y trabajar a tiempo completo para un empleador con sede en Florida. No hace falta ser empleado publico --- una enfermera de un hospital privado califica igual.
El proceso, en orden
- Mira donde estas paradoAntes de hablar con nadie, ten claro tu numero: credito aproximado, cuanto debes al mes y cuanto efectivo tienes de verdad disponible.
- Haz la clase de compradorCasi todos los programas de ayuda la exigen. Se puede hacer en linea, hay agencias que la dan gratis y otras que cobran, y el certificado vale dos anos en los programas del estado. Hacerla antes te evita perder semanas despues.
- Consigue una pre-aprobacion, no una pre-calificacionLa pre-calificacion es una estimacion sin verificar. La pre-aprobacion mira tus documentos. Sin ella, en Miami-Dade tu oferta no se considera en serio.
- Aplica a los programas antes de ofertarLos fondos se agotan y los tramites tardan. Aplicar despues de tener casa elegida es la forma mas comun de quedarse fuera.
- Ahora si, busca casaCon la pre-aprobacion y el programa aprobado, ya sabes tu techo real y puedes ofertar con fuerza.
Esta guía orienta, no asesora. Los rangos son estimaciones y las condiciones finales las fija el prestamista, la aseguradora o la asociación según tu caso concreto.
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