Ayuda para el pago inicial en Miami-Dade: lo que existe de verdad

Mucha gente deja de intentarlo porque le faltan veinte o treinta mil dólares para el cierre (el día que se firma la compra). Y resulta que existen programas del condado y del estado que dan exactamente esa cantidad. No son un secreto ni un truco: son fondos públicos, con requisitos claros, que casi nadie usa porque casi nadie sabe que están.

Miami-Dade tiene su propia bolsa de ayuda, separada de la del estado. Estos son los tres programas principales:

Estos préstamos son diferidos, que quiere decir que el pago se aplaza: no pagas cuota mensual por ese dinero. Se devuelve cuando vendes la casa, cuando cambias tu préstamo por otro nuevo (refinancias) o cuando dejas de vivir en ella. Eso importa mucho, porque significa que no te sube la parte de tu ingreso que se va cada mes en pagar deudas (el DTI) y por tanto no te reduce la casa que el banco te aprueba.

Y hay una condición de los dos préstamos del condado, el de $35,000 y el de $100,000, que casi nadie menciona: si vendes la casa dentro de los primeros 3 años, además de devolver el préstamo entregas el 100 % de la ganancia de esa venta. Entre el año 4 y el 6 devuelves el 50 %. A partir del séptimo, nada. No es letra pequeña: es la diferencia entre una ayuda y un socio en tu casa.

Florida Housing, la agencia de vivienda del estado, tiene programas propios que se suman a los del condado. Van siempre atados a un préstamo de un banco que trabaje con el programa:

De los tres del estado, HFA Preferred PLUS es el único que no tienes que devolver. Si te dan el 4 % de un préstamo de $400,000, son $16,000 que, quedándote cinco años, dejan de ser deuda.

Prácticamente todo este dinero exige lo mismo: un certificado de educación de comprador. Florida Housing lo pide para todos sus programas, y el condado también.

La buena noticia es que ese curso lo dan gratis varias agencias aprobadas por el departamento de vivienda del gobierno federal (HUD) en Miami-Dade, y varias lo dan en español. No es un trámite caro: es un trámite que hay que saber que existe.

Haz el curso antes de tener una casa bajo contrato (con tu oferta ya aceptada). Es de las cosas que la gente deja para el final y luego retrasa el cierre semanas por un papel que era gratis.

1. 1Averigua cuánto te falta de verdadAntes de llamar a nadie, ten el número: pago inicial más los gastos de cierre (los gastos del día que firmas la compra), menos lo que tienes. Sin esa cifra no sabes ni qué programa te sirve.
2. 2Comprueba si tu ingreso entra en el rangoEstos programas dependen de qué porcentaje del ingreso típico de la zona ganas y de cuántos son en tu familia. Los límites se publican y cambian cada año.
3. 3Haz el curso de compradorGratis, con una agencia aprobada por HUD. Sal de ahí con el certificado en la mano.
4. 4Busca un banco que trabaje con el programaCasi todos estos fondos se solicitan a través del banco, no directamente por ti. Si el banco no trabaja con el programa, no puede pedirlo por ti.
5. 5Solicita antes de que se acabe el dineroSon bolsas con fondos limitados que se agotan y se reabren. Estar preparado cuando reabren es la diferencia entre entrar y quedarse fuera.

• No es dinero gratis en el sentido de "sin condiciones". Casi siempre exige que la casa sea tu residencia principal y que te quedes un mínimo de años.
• Los fondos se agotan. No es una ventanilla siempre abierta; abre, se llena y cierra.
• El banco es la puerta. Elegir uno que no trabaje con estos programas te deja fuera sin que te enteres del motivo.
• Condado y estado sí se combinan, pero del estado solo entra uno. Florida Housing acepta que una ayuda del condado se sume encima de la suya, con una condición: la del condado cobra de última, detrás de la del estado. Lo que no acepta es juntar dos ayudas suyas — de las tres del estado eliges una.
• Y hay un techo: el 105 %. Los programas del condado exigen que, entre el préstamo principal y todas las ayudas juntas, no se pase del 105 % del precio de la casa — o de la tasación (cuando un experto dice cuánto vale la casa), si sale más baja. Ese límite, y no el número de programas, es lo que decide cuánto puedes juntar de verdad.