Costos de cierre en Florida: qué es cada gasto y cuánto cuesta

Una parte de tus costos de cierre tiene tarifa oficial y se calcula al centavo. La otra solo la conoce tu banco. Esta guía las separa, para que sepas cuál es cuál.

Son tarifa de ley: nadie las negocia. Los gastos de cierre son los que pagas el día que firmas la compra. Las tarifas de esta guía las leímos en las fuentes oficiales el 18 de octubre de 2026 (enlaces al final de la sección).

1. Impuesto de la escritura (documentary stamp tax on the deed). La escritura es el documento que pasa la casa a tu nombre. El impuesto se calcula sobre el precio total, que incluye el dinero pagado y cualquier hipoteca que pese sobre la propiedad.

Miami-Dade es el único condado con esa base. Una unidad de condominio de vivienda cuenta como unifamiliar y no paga el recargo, según el Estatuto §201.031. Quién paga este impuesto lo define tu contrato. El contrato estándar de compraventa de Florida (formulario CRSP de Florida Realtors, párrafo 5) lo deja del lado del vendedor: confírmalo en el tuyo antes de firmar.

2. Impuesto sobre el préstamo (documentary stamp tax on the note and mortgage). Si compras con préstamo, el estado cobra también sobre la deuda: $0.35 por cada $100 del monto. El tope de $2,450 que se menciona en la ley es del pagaré (promissory note), el papel donde prometes pagar. Cuando hay hipoteca, el impuesto se paga sobre la hipoteca al grabarla, y ahí ese tope no aplica. Si pagas en efectivo, esta partida no existe.

3. Impuesto intangible de la hipoteca (nonrecurring intangible tax). Es un impuesto único, no se repite cada año, sobre la deuda garantizada por la hipoteca: 2 mills, que es $0.002 por dólar, o $2 por cada $1,000 del préstamo. Se paga cuando la hipoteca se graba. Sin hipoteca, tampoco existe.

Fuentes: Departamento de Rentas de Florida, impuesto de documentos, Estatutos de Florida §201.02, §201.031 y §201.08, Regla 12B-4.012 del Código Administrativo de Florida y Estatuto §199.133.

El seguro de título (title insurance) protege contra problemas en la historia legal de la propiedad. En Florida la prima la fija la Oficina de Regulación de Seguros (OIR) y todas las compañías cobran la misma por la misma cobertura. La prima no se regatea. Lo que cambia entre compañías son sus cargos por servicio, que veremos más abajo.

La póliza del dueño (owner's policy) te protege a ti, por el valor total asegurable de la propiedad, y se paga una sola vez. Los primeros $100,000 cuestan $5.75 por cada $1,000; de $100,000 a $1 millón, $5.00 por cada $1,000. La prima mínima es de $100.

La póliza del banco (lender's policy) protege al banco, no a ti. Si se emite junto con la del dueño (emisión simultánea), su prima es un mínimo de $25 mientras su monto no pase el de la póliza del dueño.

La ley fija la prima, no quién la paga. La del banco nace de tu préstamo y el banco la exige. La del dueño se reparte según lo que firme tu contrato: lo define tu contrato.

El registro (recording). Grabar la escritura y la hipoteca en el condado cuesta $10 la primera página de cada documento y $8.50 cada página adicional. Los primeros 4 nombres se indexan sin cargo, y cada nombre adicional cuesta $1. Es tarifa de ley del estado: la misma en Miami-Dade que en Broward.

Fuentes: Regla 69O-186.003 del Código Administrativo de Florida (OIR) y la página de registros oficiales del Clerk de Miami-Dade (Estatuto §28.24).

El certificado de la asociación (estoppel certificate) es el documento donde la asociación dice cuánto se debe de cuotas. Su cobro tiene tope por ley: $299 base, $119 más si lo pides exprés (en 3 días hábiles) y $179 más si la cuenta tiene mora. En el peor caso, hasta $597. El DBPR, el departamento estatal que regula estos temas, publica los topes y los ajusta por inflación cada cinco años.

La búsqueda de gravámenes municipales (municipal lien search) y otros certificados también existen y los pide la compañía de título, pero su precio no es tarifa oficial: por confirmar.

Fuente: Estatuto de Florida §718.116, subsección (8): la ley fija los topes base y manda ajustarlos cada cinco años; el DBPR publica los montos ajustados. Son topes de ley: confirma el vigente con la asociación.

Estas partidas salen de tu caso. Por eso no te damos una cifra: sería inventarla.

• Los cargos de tu banco. Originación (abrir el préstamo), tasación, reporte de crédito, trámites: cada banco pone los suyos y ningún monto es oficial. Los ves en el Loan Estimate, que el banco debe entregarte, y los confirmas en el Closing Disclosure, que por ley recibes al menos 3 días hábiles antes de firmar. El CFPB, la agencia federal que protege al consumidor financiero, recomienda comparar los dos documentos. Fuente: CFPB.
• El cargo de cierre (settlement fee) y la búsqueda de título (title search). La prima del seguro es tarifa; estos dos servicios no. Cada compañía de título pone el suyo.
• Seguro del hogar y escrow. El primer año de tu seguro, y los depósitos que el banco aparta por adelantado para impuestos y seguro (escrow). Dependen de tu póliza y de tu banco.
• Prorrateos (prorations). Los impuestos de la propiedad y las cuotas de la asociación se reparten entre vendedor y comprador según el día del cierre: cada quien paga los días que fue dueño. El monto sale de la factura real de esa propiedad y de la fecha de tu cierre.

Si tu préstamo es FHA, los requisitos del préstamo mismo están en esta guía. Para armar el efectivo total con rangos, mira cuánto efectivo necesitas. Y si la cuenta no te alcanza, te falta dinero para cerrar explica qué hacer, en orden.

Esa cifra incluye el impuesto de la escritura; el contrato estándar de compra de Florida lo deja al vendedor (fuente): confírmalo en el tuyo. Si tu contrato lo deja del lado del vendedor, tu núcleo baja a $4,452. Tu total real es ese núcleo más las partidas «por confirmar» de tu Loan Estimate. Quien te da un total cerrado sin ese documento está inventando la mitad de la cuenta.

Qué cambia si cambia la propiedad, con el mismo ejemplo:

• La misma casa en Broward: la escritura sería 4,500 × $0.70 = $3,150, $450 más. Lo demás es igual.
• Un condo de vivienda de $450,000 en Miami-Dade: paga lo mismo que la casa en la escritura, 4,500 × $0.60 = $2,700, porque el Estatuto §201.031 trata una unidad de condominio de vivienda como unifamiliar y no cobra el recargo. Se suma el certificado de la asociación. Confírmalo con tu compañía de título.
• Compra en efectivo de la misma casa: sin préstamo desaparecen el impuesto sobre el préstamo, el intangible y la póliza del banco. El núcleo baja a $5,043.50: escritura, póliza del dueño y registro de la escritura ($18.50).

• «En Miami-Dade la escritura paga $0.70.» Ese es el $0.70 de la regla general del estado. La base del condado es otra.
• «El tope de $2,450 me salva en el impuesto del préstamo.» El tope es del pagaré como documento suelto. Con hipoteca grabada, el impuesto se paga sobre la hipoteca y sin ese tope.
• «Busco una compañía de título más barata.» La prima es igual por ley. Lo que sí puedes comparar son sus cargos por servicio.
• «Los costos de cierre son un 2 % o un 3 % del precio.» No hay un porcentaje oficial: hay tarifas exactas más partidas que dependen de tu banco y de tu propiedad. Un porcentaje sin desglose esconde las dos mitades.