Cuánto efectivo necesitas de verdad para comprar en Miami-Dade
Escucha esta guía4:25
Casi todo el mundo llega con el número equivocado en la cabeza. No porque calcule mal, sino porque calcula una sola cosa: el pago inicial. El dinero que de verdad tienes que tener el día del cierre es otro, y suele ser bastante más.
El pago inicial es la mitad de la cuenta
Para cerrar una casa hacen falta dos cosas distintas: el pago inicial, que va al precio de la casa, y los costos de cierre, que van a todo lo demás — tasación, título, seguro, impuestos por adelantado, la originación del préstamo.
Los costos de cierre en Miami-Dade se mueven entre el 2.5% y el 5% del precio. No es un detalle: en una casa de medio millón, es la diferencia entre necesitar veinte mil dólares o casi cuarenta y cinco mil.
Cuánto es el inicial, según tu crédito
El porcentaje del inicial no lo decides tú: lo decide el tipo de préstamo al que calificas, y eso depende sobre todo de tu crédito.
| Tu situación | Pago inicial | Nota |
|---|---|---|
| Crédito 580 o más | 3.5% | Préstamo FHA, hasta $691,000 de precio |
| Crédito por debajo de 580 | 10% | FHA sigue siendo posible, pero pide más |
| Por encima de $691,000 | 3.5% + la diferencia | FHA no se corta: el préstamo se congela en $667,000 y tú pones el resto |
Si no sabes en qué rango anda tu crédito, calcula con el 5%. Es el escenario prudente y te evita la sorpresa al revés.
La cuenta completa, con una casa de $450,000
Es un precio realista para buena parte de Miami-Dade. Con crédito de 580 o más, préstamo FHA:
| Concepto | Mínimo | Máximo |
|---|---|---|
| Pago inicial (3.5%) | $15,750 | $15,750 |
| Costos de cierre (2.5%–5%) | $11,250 | $22,500 |
| Efectivo total al cierre | $27,000 | $38,250 |
Lo que hay que retener
El inicial era $15,750. El número real es entre $27,000 y $38,250. Casi el doble, y a veces más.
Por eso hay gente que ahorra exactamente el inicial, llega a la mesa y descubre que le falta. No calculó mal: calculó solo la mitad.
Lo que casi siempre se queda fuera
Tres cosas que aparecen tarde y descuadran el presupuesto:
- El seguro. En Florida no es un gasto menor, y en zona de inundación cambia bastante la mensualidad. Se paga por adelantado en el cierre.
- La cuota del condominio. Si compras condo, cuenta también las reservas del edificio y los special assessments. Un edificio con obras pendientes te puede cambiar el número entero.
- El colchón de después. Vaciar la cuenta para cerrar es una mala idea. La casa siempre pide algo el primer año.
Y la otra mitad: cuánto puedes pagar al mes
Tener el efectivo no basta. El prestamista mira además cuánto de tu ingreso mensual se te va en deudas, incluida la hipoteca nueva. Ese porcentaje se llama DTI, y el límite llega hasta el 50%.
Es la razón por la que dos personas con los mismos ahorros reciben respuestas distintas: una tiene el carro y las tarjetas al día y la otra no.
Estos rangos son estimaciones para orientarte, no una oferta de préstamo ni asesoría financiera. Las condiciones finales las fija el prestamista según tu caso, y los costos de cierre varían con el tipo de propiedad y la fecha.
Sigue leyendo
Si quieres el número aplicado a tu situación en vez del ejemplo, Umbralio lo calcula en menos de dos minutos. Sin correr tu crédito y sin pedir tu Social Security.
Ver mi evaluación