Cuánto de tu ingreso se va en deudas (DTI): por qué te aprueban menos casa de la que esperabas
Nelson Paredes · REALTOR® · One Stop Realty Center Inc
Actualizada el 3 de septiembre de 2026
50 % del ingreso
No te aprueban menos por el ahorro, sino por la parte de tu ingreso que se va en deudas cada mes (DTI), que junto con el pago completo de la casa no puede pasar del 50 % de tu ingreso antes de impuestos (el ingreso bruto).
Es el máximo que aprueba el sistema automatizado de Fannie Mae (la empresa que compra préstamos a los bancos) en un préstamo normal de banco (convencional), y ahí dentro cuenta todo junto: el carro, las tarjetas, los préstamos estudiantiles y el pago completo de la casa. Es el límite de afuera, no un permiso: cuando una persona revisa tu caso a mano, el préstamo normal de banco se queda en 45 %, y el préstamo del gobierno de poco pago inicial (FHA), que pide solo 3,5 % de pago inicial, en 43 % si no hay otros puntos a tu favor.
El 50 % es el tope del sistema automatizado de Fannie Mae en préstamo convencional; el 45 % y el 43 % son los límites cuando una persona revisa el caso a mano. Comprobado el 3 de septiembre de 2026. Cada banco aplica además sus propias reglas al calcular ingresos y deudas.
Ahorraste bien, tienes el efectivo listo, y aun así la cifra que te dio el banco no da para el barrio que querías. Esa conversación pasa casi todas las semanas.
El DTI es la parte de tu ingreso mensual bruto (antes de impuestos) que ya se va en pagar deudas, contando la cuota nueva de la casa. El tope llega hasta el 50 %: es el máximo que aprueba el sistema automático de Fannie Mae (la empresa que compra préstamos a los bancos) en un préstamo normal de banco (convencional).
Con $6,000 al mes de ingreso, el 50 % son $3,000. Ahí dentro tienen que caber el carro, las tarjetas, los préstamos estudiantiles y el pago completo de la casa: la cuota del préstamo, los impuestos, el seguro, el seguro que cobra el banco cuando das poco pago inicial (PMI o MIP) y la cuota de la asociación del edificio (HOA), si es condominio.
Concepto Mensual Ingreso bruto $6,000 Tope del 50 % $3,000 Carro $500 Tarjetas (pagos mínimos) $250 Queda para la casa $2,250 En ese ejemplo, el carro y las tarjetas se comieron $750 de tu tope. Eso no son $750 de casa: son decenas de miles de dólares de precio máximo, porque cada dólar mensual se multiplica a lo largo de treinta años de préstamo.
La cuenta que sorprende. Un pago de carro de $500 al mes puede estar quitándote hasta unos $73,000 de casa a la que podrías aspirar: es lo que prestan $500 mensuales a treinta años con la tasa de interés fija promedio actual, 7,32 % (Optimal Blue vía FRED, dato del 19 de octubre de 2026). Y como en esos $500 también tienen que caber los impuestos y el seguro de la casa, en la práctica la cifra sale más baja.
Por eso, cuando alguien está cerca pero no llega, lo primero que miro no es cuánto más puede ahorrar: es qué deuda puede quitarse de encima.
Con tus números, no con los del ejemplo. Con cinco preguntas y sin revisar tu crédito: cuántas propiedades a la venta te alcanzan y cuánto pagarías al mes.
Ver lo que puedo comprar- Cerrar una deuda pequeña por completo pesa más que abonar un poco a varias. El DTI cuenta el pago mensual, no el saldo: una deuda liquidada desaparece del cálculo entera.
- El carro suele ser lo que más mueve la cuenta, sobre todo si le quedan pocos pagos. Con una salvedad: eso vale para un carro financiado. Si es de arrendamiento (lease), el pago cuenta completo por más cerca que esté el vencimiento.
- No abrir nada nuevo mientras compras. Financiar muebles antes del cierre (el día que se firma la compra) ha tumbado compras que ya estaban aprobadas.
- Ingresos que puedas probar con papeles. Lo que no se puede probar con papeles no cuenta, aunque entre todos los meses.
La ventaja del DTI frente al ahorro es la velocidad: subir el efectivo disponible toma meses. Quitarse un pago de encima puede cambiar tu número en semanas.
Te decimos cuál de tus pagos quitarte primero.
Qué tope te aplica a ti y cuál pago te devuelve más casa depende de cómo ese banco cuente tu ingreso y tus deudas, y eso no sale en ninguna tabla. Déjanos tu número y sacamos la cuenta contigo.
El 50 % es el máximo del sistema automatizado de Fannie Mae en un préstamo convencional, y es el límite de afuera, no un permiso: muchos caminos se frenan antes. Si una persona revisa tu caso a mano, el préstamo convencional se queda en 45 %, y el del gobierno de poco pago inicial (FHA) en 43 %, si no hay otros puntos a tu favor. Cada banco aplica además sus propias reglas al calcular ingresos y deudas.
