Comprar casa con ITIN en Florida: la guía honesta

Si alguien te ofrece «el préstamo ITIN aprobado», desconfía. Lo que sí hay son caminos concretos, y se comprueban con papeles y con cotizaciones, no con promesas.

El ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente) es un número de 9 dígitos que empieza con 9. Lo emite el IRS, la agencia de impuestos federal, para personas que tienen que declarar impuestos y no pueden obtener un número de Social Security. Se ve como un Social Security, pero no lo es.

Lo que no es, según el propio IRS:

• Es solo para fines de impuestos federales.
• No da permiso de trabajo ni cambia tu estatus migratorio.
• No da beneficios del Seguro Social.
• No es un préstamo, ni una preaprobación. Ninguna agencia federal publica un programa llamado «préstamo ITIN». Lo que existe son productos que define cada banco.

Para cualquier duda de impuestos, el sitio del IRS o un profesional de impuestos. Para dudas sobre tu estatus migratorio, un abogado de inmigración. Esta guía no da consejos de ninguno de los dos.

Se pide con el Formulario W-7 del IRS (existe en español: W-7(SP)), junto con tu declaración federal de impuestos, salvo que cumplas una de las excepciones que lista el formulario. Pide documentos que prueben tu estatus de extranjero y tu identidad. Hay varias vías oficiales: por correo o mensajería, en un Centro de Asistencia del IRS (solo con cita) o con los Agentes de Aceptación autorizados por el IRS. Algunos agentes cobran por su ayuda: pregunta el costo por escrito antes.

El IRS dice que cuentes con 7 semanas para que te avise, y con 9 a 11 semanas si presentas entre el 15 de enero y el 30 de abril, o desde el extranjero. Si piensas comprar, el ITIN se tramita antes de enamorarte de una casa, no durante el contrato.

1. Préstamo convencional que el banco vende a Fannie Mae o Freddie Mac. Estas dos empresas compran préstamos a los bancos. Aceptan a personas que no son ciudadanas si son residentes legales, permanentes o no permanentes, en los mismos términos que un ciudadano. Lo que miran es tu residencia legal documentada, no el número de impuestos. Fannie Mae no fija un documento único: el banco decide cómo comprobarla. Y un préstamo a alguien sin residencia legal en Estados Unidos no es elegible para venderse a Freddie Mac.

2. FHA, cerrada a los residentes no permanentes. El mito más caro es «saca FHA con tu ITIN». En la carta 2025-09, HUD eliminó la elegibilidad de los residentes no permanentes para los casos FHA asignados desde el 25 de mayo de 2025. Los residentes permanentes legales siguen siendo elegibles, en los mismos términos que un ciudadano. Si no lo eres, FHA no es tu vía, tengas ITIN o no.

3. El producto de cada banco. Fuera de las agencias queda el préstamo que el banco se queda en su cartera o vende a inversionistas privados. No hay una regla nacional: cada uno decide si trabaja con compradores que declaran con ITIN, qué documentos pide, cuánto down payment exige y cuánto cobra. Por eso esta guía no trae una lista de bancos: ninguna fuente oficial la mantiene, y una lista copiada de internet sería inventada.

¿Las ayudas para el down payment aceptan ITIN? Las fichas de programas de esta web no declaran aceptarlo ni rechazarlo. Cada programa fija sus reglas de identificación, residencia e ingreso, así que se confirma programa por programa con quien lo administra. Empieza por la guía de ayudas para el pago inicial en Miami-Dade.

Documentos que suelen pedir los bancos que trabajan este perfil. No es una lista oficial: es práctica común, y cada banco confirma la suya. Si te piden algo muy distinto, o dinero por adelantado sin papeleo, frena y pregunta.

• La carta de asignación del ITIN del IRS, con el número vigente.
• Tus declaraciones de impuestos recientes presentadas con ese ITIN.
• Identificación con foto y, si la vía lo exige, el documento de tu residencia que el banco determine.
• Prueba de ingresos y de empleo o de trabajo por tu cuenta.
• Estados de cuenta que muestren el down payment, con el origen del dinero claro.
• Historial de pagos que complemente un historial de crédito tradicional: renta, servicios y cualquier crédito que ya reporte.

• No pueden discriminarte por tu origen nacional. La ley (ECOA) prohíbe que un banco te niegue el crédito, te desanime de aplicar o te cobre más por tu origen nacional, entre otras razones. Sí pueden evaluar tu ingreso, tus deudas y tu historial. Si sospechas lo contrario, puedes quejarte ante el CFPB, la agencia federal que protege a los consumidores.
• Puedes comparar por escrito. El CFPB recomienda pedir al menos tres Loan Estimates, el formulario estándar con los costos y condiciones de cada banco. El banco debe entregártelo dentro de los tres días hábiles de tu solicitud. Antes del cierre recibes el Closing Disclosure con las cifras finales para compararlas. Más sobre esos costos en costos de cierre en Florida.
• Nadie puede asegurarte una aprobación. Una preaprobación de verdad sale de tu expediente completo revisado por el banco (la diferencia está en esta guía sobre la preaprobación).

Fuentes: IRS (ITIN e instrucciones del W-7), Fannie Mae B2-2-02, Freddie Mac 5103.2, HUD carta 2025-09 y CFPB.