Por qué sube el impuesto de tu casa después de comprar en Florida
Nelson Paredes · REALTOR® · One Stop Realty Center Inc
Actualizada el 20 de octubre de 2026
Desde cero
Florida vuelve a valorar la casa a su valor de mercado completo el 1 de enero siguiente a la venta. El límite que protegía al vendedor no pasa a ti.
Tu impuesto no continúa el del vendedor: empieza del valor real de la casa. La factura del anuncio es la historia del dueño anterior.
Verificado el 18 de octubre de 2026 en el texto vigente de los §193.155 y §193.1554 de los Florida Statutes (Save Our Homes, tope sin homestead y valoración al cambiar de dueño) y en el Department of Revenue de Florida. El valor oficial de tu casa lo fija el Property Appraiser de tu condado.
Dos casas iguales en la misma calle pueden pagar impuestos muy distintos. No es un error del condado: es la ley funcionando como está escrita.
El 3 de noviembre se vota la Enmienda 3. El 3 de noviembre de 2026 los votantes de Florida deciden la Enmienda 3. Si se aprueba, desde 2027 cambiarían las cifras de esta guía: qué cambiaría. Si ya pasó esa fecha, confirma el resultado con el Property Appraiser de tu condado.
Según el Property Appraiser del condado de Orange, habría una exención mayor que no aplica a los impuestos de la escuela; quien llega de otro estado necesitaría 5 años de residencia en Florida para tenerla; y el tope de aumento de las casas sin homestead bajaría del 10 % al 5 %. Necesita el 60 % de los votos.
El Property Appraiser (la oficina del condado que valora las propiedades) maneja dos números:
- Valor justo (just value): lo que la casa vale en el mercado. Es el punto de partida de toda valoración.
- Valor tasado (assessed value): el valor sobre el que de verdad se calcula tu impuesto. En una casa con muchos años del mismo dueño puede estar muy por debajo del valor justo.
La distancia entre los dos viene de Save Our Homes. Cuando una casa tiene homestead (la exención de impuestos para quien vive en ella), la ley limita cuánto puede subir su valor tasado cada año: el menor entre el 3 % o el cambio del índice de precios (CPI), como lo resume también el Department of Revenue. Mientras el mercado sube más rápido, la brecha se abre. Es un beneficio del dueño que vive ahí, y se acumula con los años.
Ojo con lo que limita: el valor, no los porcentajes de impuesto. Si el condado, la ciudad o la escuela suben los suyos, la factura puede subir aunque el valor tasado esté frenado.
La ley dice que, cuando una propiedad cambia de dueño por venta, ejecución hipotecaria o traspaso del título, se valora de nuevo a su valor justo el 1 de enero siguiente (§193.155, apartado 3). Hay excepciones escritas, como los traspasos entre esposos. El tope acumulado del vendedor no se hereda, y sus exenciones tampoco: son personales.
- 1El año en que comprasLa factura sale todavía con el valor viejo, el del vendedor, y en el cierre (el día que firmas la compra) se reparte entre los dos.
- 2El 1 de enero siguienteLa casa se valora a su valor justo actual. En agosto llega el aviso de impuestos propuestos (el TRIM) y ahí ves tu base nueva. Ese es el golpe, o la confirmación.
- 3Desde ahí, tu propio topeSi pides tu homestead, empiezas tu Save Our Homes desde el valor completo, y tus aumentos quedan limitados a partir del año siguiente a tu exención. Cómo se pide, en la guía del homestead.
Sin homestead no hay el tope del 3 %. Hay otro, del 10 % al año (Estatuto §193.1554), que se reinicia a valor justo cuando cambia el dueño. Por eso, si no vas a vivir en la casa, tu cuenta es más alta.
Lo que el vendedor puede llevarse. Si el vendedor se muda a otra casa en Florida, puede trasladar hasta $500,000 de su beneficio acumulado a la nueva (portabilidad, artículo VII, sección 4 de la Constitución). Es un trámite suyo sobre SU casa nueva: no baja ni un dólar tu base en esta.
Lo mismo funciona para ti si ya tienes un homestead en Florida y te mudas. El Department of Revenue lo resume así: si pasaste de un homestead de Florida a otro en los últimos tres años, puedes llevarte parte de tu ahorro. Los detalles los confirma el Property Appraiser.
El impuesto de una casa es: valor sobre el que se cobra × porcentajes de impuesto de cada autoridad + cargos fijos. El porcentaje se llama millage: es lo que se cobra por cada $1,000 de valor, así que 20 millages son $20 por cada $1,000. Los cargos fijos (llamados non-ad valorem, como un PACE o un CDD) van en la misma factura, pero en líneas aparte.
Ilustración, no cotización. Los números de abajo son redondos e inventados: una casa con valor justo de $450,000, un millage escolar de 6.5, uno no escolar de 12, y una exención de $25,000 contra todos los impuestos más otros $25,000 contra los no escolares. No son las tasas ni las exenciones vigentes de ningún lugar.
Quién Valor sobre el que paga Impuesto al año (ejemplo) Vendedor, con años de Save Our Homes (valor tasado de $82,000) $57,000 escolar y $32,000 no escolar Unos $755 Comprador que vive ahí y pide su homestead $425,000 escolar y $400,000 no escolar Unos $7,560 Comprador que no vive ahí (sin homestead) $450,000 en todo Unos $8,325 En este ejemplo la misma casa paga diez veces más que lo que diría el anuncio, que cita la factura vigente, la del vendedor. Ese número habla del pasado, no de tu futuro.
- Ignora el impuesto del anuncio y haz tu propia cuenta con el valor justo de la casa. Su ficha en el sitio del Property Appraiser (por ejemplo, el de Miami-Dade) muestra los tres valores: de mercado, tasado y sobre el que se cobra.
- Pregunta por los cargos fijos de la factura de esa casa, porque no los cubre ninguna exención.
- Pide a tu prestamista que calcule el depósito de impuestos (el escrow) con el impuesto nuevo estimado, para que el salto no te llegue también como faltante un año después.
- Pide tu homestead a tiempo, si la casa será tu residencia permanente.
Lo que no se puede saber antes: el valor justo oficial que fijará el Property Appraiser el 1 de enero tras tu compra (puede salir por encima o por debajo de tu precio) y los porcentajes finales que cada autoridad adopte ese otoño. Por eso toda cifra previa es un estimado. Si el valor te parece alto, el TRIM abre el camino para pedir una revisión ante la junta de ajuste de valores (Value Adjustment Board) de tu condado, con plazo y con evidencia de mercado de tu propiedad.
Te ayudamos a calcular el impuesto que sí te toca.
El del anuncio es el del vendedor. Déjanos tu número y nos encargamos contigo de sacar la cuenta de la casa que te gusta, con su valor y los porcentajes de su zona.
Esta guía orienta, no asesora. El ejemplo usa números redondos inventados, no los de ninguna casa ni zona. El valor oficial lo fija el Property Appraiser de tu condado y los porcentajes de impuesto los adopta cada autoridad; hasta entonces, cualquier cifra es un estimado.
