PACE assessment: qué es y por qué lo heredas al comprar una casa en Florida

Unos paneles solares o un techo nuevo se ven bien en el anuncio. Lo que no se ve es cómo se pagaron, y de eso depende lo que te llegará en la primera factura.

PACE son las siglas de Property Assessed Clean Energy. Es un sistema que permite la ley de Florida (§163.08 y §163.081): el dueño hace una mejora y la paga poco a poco, año tras año, dentro de la misma factura donde paga el impuesto de la propiedad.

La ley lista las mejoras que se pueden pagar así en una vivienda: techo (reparar o reforzar, incluidos los amarres del techo a las paredes), ventanas y puertas (también las del garaje y las contraventanas), aire acondicionado y ventilación de bajo consumo, aislamiento, calentadores de agua de bajo consumo, paneles solares y otras energías renovables, mejoras contra inundaciones y daños por agua, el alcantarillado central (o pasar de fosa séptica a alcantarillado) y un generador fijo.

Se diferencia de un préstamo normal en tres cosas:

• No depende del crédito ni del nombre de nadie. El cobro se calcula sobre la propiedad y sale en su factura como un cargo que no se basa en el valor de la casa (la ley lo llama non-ad valorem assessment).
• Se paga con los impuestos. El programa de energía del estado explica que se paga a largo plazo, por ejemplo de 10 a 20 años, como una línea más de esa factura (My Florida Home Energy). Si tus impuestos van dentro de la cuota de tu hipoteca, el banco puede subirte el depósito mensual (el escrow) para cubrirlo.
• Vive en la propiedad, no en la persona. La ley dice que el cargo tiene el mismo rango que los impuestos del condado y se cobra por la factura de impuestos (§163.081, apartado 7). Si el dueño vende antes de terminar de pagar, los pagos que faltan siguen en la factura de la casa.

Nada se transfiere, porque el cobro nunca se fue de la casa. Por eso la ley manda que el vendedor te entregue un aviso por escrito a más tardar cuando firmas el contrato (§163.081, apartado 8). Dice, en esencia, que la propiedad tiene un cobro de este tipo, que no se basa en el valor de la casa y que conviene llamar al Property Appraiser (la oficina del condado que valora las propiedades) para saber más.

Que te avisen no hace desaparecer el saldo. Tienes las opciones de cualquier negociación:

• Que el vendedor lo pague completo antes del cierre (el día que firmas la compra).
• Que el precio de la casa lo tenga en cuenta.
• Asumirlo, sabiendo cuánto es y cuántos años faltan.

Y no es una deuda del vendedor que se queda con él: tampoco desaparece porque tú "no lo firmaste". Lo que cambia de manos es la propiedad, y el cobro va con ella.

Un PACE activo deja huella cada año en la factura de impuestos de la propiedad y en su aviso anual (el TRIM, que manda el condado con los impuestos propuestos), dentro de los cargos non-ad valorem, y en los registros públicos del Property Appraiser.

Esa huella te dice que existe. Para saber cuánto falta tienes que pedir el documento del financiamiento y el saldo al administrador del programa PACE de esa propiedad. El plazo, la tasa y las condiciones dependen de lo que se firmó en su momento: no hay una regla general que los adivine.

La ley también pone frenos. Sin el permiso del banco que tiene la hipoteca, el total de PACE de una propiedad no puede pasar del 20 % del valor justo que le fija el Property Appraiser (§163.081, apartado 3). Otros dos topes: el plazo no puede pasar de 20 años, y los pagos anuales no pueden pasar del 10 % de lo que gana el hogar en el año. El dueño debe avisar por escrito a su banco al menos 5 días hábiles antes de firmar el PACE, y el banco no puede exigir el pago total de la hipoteca solo porque entró en PACE, aunque sí puede subir el escrow (apartado 5).

Tener PACE no hace mala a una casa. Significa que una mejora se está pagando por esta vía. Lo que importa es el saldo, los años que faltan y si el precio de compra lo tiene en cuenta. Y ojo: la exención de impuestos de quien vive en su casa no cubre este cargo; lo explica la guía del homestead.