Village of Kings Creek (Miami): qué dicen los registros oficiales

Village of Kings Creek no es un solo edificio: son los edificios A a P sobre Camino Real (números 7700 a 8101), bajo un mismo folio padre (30-4034-032-0001). Esta página cubre el complejo completo, tal como lo enumera la lista de ventas del Property Appraiser por subdivisión. No es Kings Creek South ni Kings Creek West, que son condominios distintos con sus propios registros.

Estos datos salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), del registro del DBPR y de la lista de condominios de HUD, leídos el 23 de octubre de 2026. El complejo tiene muchas direcciones de unidad sobre Camino Real: por eso esta ficha no lleva una sola dirección de venta.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El complejo se enumeró completo desde la lista de ventas del Property Appraiser por subdivisión (ventas comparables por año con filtro de subdivisión: 71 filas declaradas en 2024, 76 en 2025 y 47 en 2026; las 11 páginas se leyeron). Ventana: el 23 de octubre de 2024 al 23 de octubre de 2026 (24 meses). El borde de octubre de 2024 se resolvió con fecha exacta en cinco folios: solo entra una venta del 25 de octubre de 2024 (un life estate, que queda excluida por su motivo); las del 3, 6, 17 y 18 de octubre quedan fuera por anteriores a la ventana. En ventana quedan 134 filas. La clasificación sale solo del Property Appraiser: cuenta la venta con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed». Las filas duplicadas de un mismo folio dentro de un año («Multiple Sales in Year») cuentan como ventas distintas, como las cuenta el Property Appraiser. Quedan fuera las correctivas y QCD, los life estate, las de exposición atípica, las de fiduciarios y las de partes afiliadas, y las escrituras que el Property Appraiser no pudo procesar (se declaran y nunca se cuentan).

Últimas operaciones del complejo, con el mes de venta del Property Appraiser (así vienen de su lista por subdivisión, a precisión de mes):

Reconciliación del paquete: 134 filas en ventana = 38 calificadas + 94 excluidas + 2 sin procesar. Las dos sin procesar son A-419 (enero de 2026, $235,000) y D-101 (mayo de 2026, $285,000): el Property Appraiser las marca como no procesables por errores en la escritura y nunca entran en las cifras. Un censo anterior de solo los edificios A y parte de B (7 ventas) quedó reemplazado por este censo del complejo completo: esas ventas están dentro de las 134 filas y sus cifras de subconjunto se retiran. La cobertura es completa sobre la lista del Property Appraiser del 23 de octubre de 2026; una venta grabada pero todavía no procesada ni listada por el Property Appraiser no aparecería. La verificación de estas escrituras en los Official Records del Clerk de Miami-Dade quedó PARCIAL el 25 de octubre de 2026, con sesión registrada: se verificaron 10 escrituras (DEED) del complejo — 5 en 7700 Camino Real (edificio D): D410 (17 de febrero de 2026, OR 35163/4731, CFN 2026R107344), D101 (28 de mayo de 2026, OR 35322/1374, CFN 2026R361977), D405 (12 de agosto de 2026, OR 35443/2837, CFN 2026R554313), D310 (13 de octubre de 2026, OR 35534/2269, CFN 2026R700752) y D407 (14 de octubre de 2026, OR 35536/3699, CFN 2026R704842); y 5 en 7800 Camino Real (edificio H): H112 (27 de febrero de 2025, OR 34635/3480, CFN 2025R147903), H411 (11 de agosto de 2025, OR 34891/1171, CFN 2025R613641), H309 (25 de febrero de 2026, OR 35178/614, CFN 2026R131393), H309 (25 de febrero de 2026, OR 35178/616, CFN 2026R131394) y H213 (14 de octubre de 2026, OR 35536/3705, CFN 2026R704844). Quedan pendientes 7900, 8000 y 8100 Camino Real y el mapeo a número de calle de los edificios A, B, C, E, O y P del plat: la verificación de seguridad del portal (Turnstile) volvió a fallar a mitad de sesión, pese a la sesión abierta, con 5 intentos fallidos sobre 7900 Camino Real ese día — lo no resuelto es un bloqueo, no cero escrituras, y así se declara. Las cifras descansan en el Property Appraiser: ninguna escritura del Clerk se suma al conteo ni a la mediana.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los informes presentados y las cartas de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: consta una presentación en la lista del DBPR de julio de 2025 en adelante, pero su contenido no es público; pide el estudio y el nivel actual de reservas.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto consta como rechazado (Rejected) en la lista de HUD en sus dos registros de nombre exacto; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.
• El edificio exacto de la unidad: el complejo va de la A a la P sobre Camino Real, y Kings Creek South, Kings Creek West y Kings Creek Condominium son proyectos distintos, con otros registros. Confirma que el folio de tu unidad empieza por 30-4034-032 y que los documentos que te entregan son de este complejo.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

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Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 30-4034-032-0001 y su lista de ventas por subdivisión (ventas comparables de 2024, 2025 y 2026, con el borde de octubre de 2024 resuelto por folio).
• HUD, Condominium Lookup: proyectos «THE VILLAGE OF KINGS CREEK», ID A013952 001, y «VILLAGE OF KINGS CREEK», ID A011370 001; búsqueda confirmada el 23 de octubre de 2026.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas; consta solo en la de julio de 2025 en adelante.
• DBPR, búsqueda de licencias: proyecto «VILLAGE OF KINGS CREEK CONDO», licencia PR1P006048, y su entidad gestora, licencia MA00008300.
• MSC de FEMA: FIRMette del punto 7711 Camino Real, panel 12086C0454L.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: verificación de escrituras PARCIAL el 25 de octubre de 2026 con sesión registrada: 10 escrituras verificadas (7700 y 7800 Camino Real); 7900, 8000 y 8100 Camino Real y los edificios A, B, C, E, O y P quedaron bloqueados por la verificación de seguridad del portal a mitad de sesión (5 intentos fallidos sobre 7900 ese día).