Promenade at Kendale Lakes (Miami): qué dicen los registros oficiales

Este condominio se identifica en el Property Appraiser por su folio padre (30-4934-020-0001) y por el nombre de la subdivisión, no por una dirección de sitio: el folio padre no trae dirección («0») y las direcciones de las unidades están sobre N Kendall Dr, en Miami (33186). La dirección con la que el complejo aparecía en listados de trabajo (14200 SW 87th Ave) corresponde a otro punto del condado y no es este edificio. Esta página cubre la subdivisión completa, con las ventas de sus 608 unidades según el DBPR.

Los datos de identidad salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad) y del registro de condominios del DBPR, leídos el 23 de octubre de 2026. Es un solo condominio organizado como subdivisión: el folio padre es de referencia y la dirección numerada vive en los folios de cada unidad.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. Se enumeraron las ventas escrituradas de la subdivisión entre el 22 de octubre de 2024 y el 22 de octubre de 2026 (24 meses) y cuenta solo la venta que el Property Appraiser calificó, con precio positivo. Quedan fuera las transferencias sin precio real (correctivas, QCD), los traspasos del interés de «life estate», los precios atípicos, las de fiduciarios o bancarrota y las de instituciones financieras, y las escrituras que el Property Appraiser marcó «Unable to process» (sin procesar): se declaran y nunca se cuentan. El precio y la calificación salen solo del Property Appraiser. La reconciliación del paquete es exacta: 87 filas en ventana = 30 calificadas + 57 excluidas.

Por qué no hay una tabla de operaciones una por una: el paquete verificado de este edificio no ata fecha ni unidad a cada venta calificada; publica la lista completa de precios y el reparto por año que ves arriba. La serie completa de los 30 precios, de menor a mayor: $180,000 · $180,000 · $184,000 · $190,000 · $190,000 · $193,000 · $195,000 · $200,000 · $200,000 · $205,000 · $207,500 · $210,000 · $215,000 · $215,000 · $217,000 · $220,000 · $220,000 · $220,500 · $221,500 · $222,500 · $230,000 · $230,000 · $240,000 · $240,000 · $255,000 · $265,000 · $270,000 · $280,000 · $297,500 · $326,000. Caveats del paquete: la base del Clerk llegaba al 19 de octubre de 2026, y el Property Appraiser no mostró ventas de septiembre ni de octubre de 2026 de esta subdivisión. El único caso de borde se resolvió en el Clerk: la unidad 102D (venta del 3 de septiembre de 2024, $230,000, calificada) se grabó el 18 de septiembre de 2024, antes de la ventana, así que no suma ninguna venta por la vía de la grabación. En octubre de 2024 no hay ninguna venta calificada (la única fila de ese mes es un «life estate» excluido).

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los informes presentados y las cartas de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: no consta presentación en las listas del DBPR; pide el estudio y el nivel actual de reservas, o que la asociación diga por escrito si lo tiene.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto no consta en la lista de condominios de HUD; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.
• La zona de inundación de tu unidad exacta: la lectura de FEMA se hizo en un punto del complejo (14311 N Kendall Dr) y porciones al norte caen en otra zona (AH); confirma la zona y la elevación de tu edificio con el mapa oficial y con tu aseguradora.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: subdivisión PROMENADE AT KENDALE LAKES CONDO, folio padre 30-4934-020-0001 y folios de unidad.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: caso de borde de la unidad 102D (grabación del 18 de septiembre de 2024); la base llegaba al 19 de octubre de 2026.
• HUD, Condominium Lookup: búsquedas por «Promenade» con Miami, por «Kendale» en Florida y por el nombre completo en Florida, sin resultados.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas.
• DBPR, registro de condominios: 608 unidades.
• FEMA, Map Service Center: FIRMette del punto 14311 N Kendall Dr, panel 12086C0441L.