Americana Village (Miami): qué dicen los registros oficiales

Americana Village es un condominio de una sola dirección —19800 SW 180th Ave, en el sur de Miami-Dade— sobre una subdivisión que el Property Appraiser nombra «AMERICAN VILLAGE». Esta página cubre el condominio completo desde la lista de ventas del Property Appraiser por subdivisión. El conteo de unidades no concilia entre las tres fuentes oficiales leídas, y esa diferencia abierta se declara: por eso no se publica rotación.

Estos datos salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), del registro del DBPR y de la lista de condominios de HUD, leídos el 23 de octubre de 2026.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El condominio se enumeró completo desde la lista de ventas del Property Appraiser por subdivisión (la búsqueda por «AMERICANA VILLAGE» no devuelve resultados en el Property Appraiser: la subdivisión se llama AMERICAN VILLAGE, con 528 coincidencias = el folio padre y 527 folios de unidad). Ventana: el 23 de octubre de 2024 al 23 de octubre de 2026 (24 meses). El precio y la calificación salen solo del Property Appraiser: cuenta la venta con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed». Las fechas llevan el día exacto donde se abrió el detalle del folio y precisión de mes donde la fila viene solo de la lista de ventas comparables: se declara, y ningún día se inventó. Quedan fuera las correctivas y QCD, los traspasos de interés de life estate, la venta a gobierno y la de exposición atípica. Cinco ventas de octubre de 2024 anteriores al inicio de la ventana se verificaron y quedaron fuera, no contadas.

Últimas operaciones, con la fecha de venta del Property Appraiser (día exacto donde se abrió el detalle del folio; mes donde la fila viene solo de su lista por subdivisión):

Reconciliación del paquete: 85 filas enumeradas = 36 calificadas + 49 excluidas. La unidad 81 de la tabla es un folio que cubre las unidades 81 y 82. La verificación de estas escrituras en el Clerk de Miami-Dade se produjo después, el 25 de octubre de 2026, con sesión registrada: enumeración completa por la dirección (19800 SW 180 Ave, solo instrumentos DEED, en la misma ventana; la base del portal declara registros hasta el 20 de octubre de 2026) con 60 escrituras, cruzadas contra las 85 filas del Property Appraiser. 54 escrituras emparejan con una fila — entre ellas las 36 ventas calificadas, todas con su escritura localizada — y 6 no tienen fila en la lista (la 579, del 14 de noviembre de 2024, Libro 34493 / Página 4599; la segunda escritura de las unidades 121 y 122, del 24 de enero de 2025, Libro 34588 / Página 2362; y la 187, la 367 dos veces y la 379, grabadas el 2 de septiembre y el 7 de octubre de 2026, posteriores al último mes de ventas de la lista del Property Appraiser, julio de 2026): se declaran como escrituras grabadas sin correspondencia en esa lista y no se suman al conteo ni a la mediana. Las 31 filas restantes del Property Appraiser, todas excluidas, no tienen escritura en la enumeración, que solo trajo instrumentos tipo DEED; entre ellas están las 2 que esa oficina no pudo procesar (244 y 491) y la fila 257, cuyo Libro/Página citado por el propio Property Appraiser (35351-3359) no fue devuelto por la enumeración por dirección — discrepancia declarada. Las cifras descansan en el Property Appraiser: ninguna escritura del Clerk se suma al conteo ni a la mediana. El Property Appraiser no muestra ventas de agosto a octubre de 2026: el último mes con ventas es julio de 2026.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los informes presentados y las cartas de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: las listas del DBPR no se revisaron para este condominio en los registros leídos, así que pide directamente a la asociación el estudio, si se presentó, y el nivel actual de reservas.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto consta como retirado (Withdrawn) en la lista de HUD, con la expiración vencida en 2023; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.
• El folio exacto de la unidad: hay folios que cubren dos unidades (el de la unidad 300 cubre también la 301). Confirma que el folio de tu unidad empieza por 30-6801-001 y qué unidades cubre, y que los documentos que te entregan son de esa unidad.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 30-6801-001-0001 y la enumeración completa de ventas de la subdivisión AMERICAN VILLAGE (85 filas).
• HUD, Condominium Lookup: proyecto «AMERICANA VILLAGE», ID A011306 001 (composición registrada: 525 unidades).
• MSC de FEMA: visor NFHL sobre la parcela, panel 12086C0580L, con etiquetas AE (EL 9) y AH (EL 9).
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: enumeración completa de escrituras por dirección producida el 25 de octubre de 2026 con sesión registrada (60 escrituras DEED; la base del portal declara registros hasta el 20 de octubre de 2026), cruzada contra las filas del Property Appraiser sin cambiar ninguna cifra, declarado.
• DBPR: el conteo de 601 unidades es el del registro de la cola citado por el paquete; las listas SIRS del DBPR no se revisaron para este condominio en esta pasada, declarado.