La recertificación de 40 años: qué significa para el comprador

Encuentras un condominio que te gusta y el precio te cuadra. Lo que el anuncio no dice es si a ese edificio le toca inspección, ni quién paga lo que salga.

Es la inspección de seguridad que la ley obliga a pasar a los edificios cuando llegan a cierta edad (la recertificación). Todo el mundo la llama «la de 40 años», pero el condado bajó el plazo a 30 después del derrumbe de Champlain Towers, y a 25 años para condominios y cooperativas de tres pisos o más que estén a menos de tres millas de la costa. Después, cada diez. Los condominios y cooperativas de esa misma zona construidos entre 1983 y 1997 tuvieron una fecha única, el 31 de diciembre de 2024, y desde entonces también van de diez en diez. No aplica a todo: quedan fuera las casas unifamiliares, los dúplex y los edificios de hasta 2.000 pies cuadrados con capacidad para diez personas o menos. La revisión cubre la estructura y las instalaciones eléctricas; en un edificio de cuatro pisos o más la firman dos profesionales —un ingeniero estructural y uno eléctrico—, y en uno de tres pisos o menos basta un arquitecto o ingeniero con licencia de Florida.

No es un papeleo simbólico. Cuando el informe manda reparar, el edificio tiene un plazo, y el dinero sale del fondo de reserva (lo que el edificio tiene ahorrado para reparaciones grandes) o de un cobro extra repartido entre los dueños (special assessment).

En Miami-Dade conviven dos inspecciones distintas, y un mismo condominio puede deber las dos el mismo año:

En la del condado, la edad sale del año de construcción que consta en los registros del Property Appraiser (la oficina que tasa las propiedades del condado), sin importar las remodelaciones. Un edificio puede tener una al día y la otra pendiente, por eso se pregunta por las dos, por separado.

En la recertificación del condado, el reloj empieza con el aviso oficial:

• El aviso. El oficial de construcción emite el aviso de inspección requerida. El condado manda además avisos de cortesía antes, pero que no llegue uno no quita la obligación.
• 90 días desde el aviso para entregar el informe, firmado por un ingeniero o arquitecto registrado en Florida que certifique que el edificio es seguro en lo estructural y en lo eléctrico.
• 150 días desde el aviso para hacer las reparaciones que no piden permiso y sacar los permisos de las demás, con una prórroga de hasta 60 días si el ingeniero certifica que se puede seguir ocupando el edificio mientras tanto.
• Si no se entrega a tiempo, el edificio se considera inseguro e incumplido: se emite una citación y el caso puede acabar en multas o en un gravamen sobre la propiedad. Según las páginas de las ciudades que aplican este código, como Coral Gables, el oficial de construcción puede llegar a ordenar que corten los servicios del edificio, como la electricidad. Por eso una recertificación vencida es un problema serio y no un papel más.

La inspección del estado va por fases. La fase 1 es una revisión visual hecha por un ingeniero o arquitecto con licencia, dentro de los 180 días siguientes al aviso de la autoridad local. La fase 2 solo llega si la fase 1 encuentra deterioro estructural sustancial (daño que afecta la condición general del edificio, no imperfecciones de la superficie), y las reparaciones tienen que comenzar dentro de 365 días. La asociación debe entregar a cada dueño el resumen del inspector dentro de los 45 días de recibir el informe.

La cuenta no se queda con el vendedor: en Florida el nuevo dueño tiene que pagar todo cobro que venza mientras la unidad es suya, y además, junto con el dueño anterior, lo que haya quedado sin pagar al momento del traspaso. Comprar en un edificio que está a punto de recertificarse, o que ya tiene un informe con reparaciones pendientes, es comprar una factura que todavía no tiene fecha.

Un edificio que ya se recertificó, hizo las obras y las pagó es de las mejores compras posibles: el gasto grande ya pasó y lo pagó otro.

El informe lo hace un ingeniero, pero hay señales que cualquiera puede leer si sabe dónde mirar. En balcones y barandas, el óxido que revienta el concreto desde dentro. En las fachadas, grietas que siguen una línea recta en vez de repartirse. En el garaje, manchas y descascarillado en las vigas.

Veinte años de construcción me enseñaron que esas cosas rara vez son cosméticas: cuando aparecen así, ya llevan tiempo trabajando por dentro.

Nada de esto sustituye una inspección profesional, y no pretende hacerlo. Sirve para saber qué preguntar antes de invertir tiempo y dinero en una unidad.