La recertificación de 40 años: qué significa para el comprador

Qué es

Todo el mundo la llama «la de 40 años», pero el condado bajó el plazo a 30 después del derrumbe de Champlain Towers, y a 25 años para condominios y cooperativas de tres pisos o más que estén a menos de tres millas de la costa. Después, cada diez. No aplica a todo: quedan fuera las casas unifamiliares, los dúplex y los edificios de hasta 2.000 pies cuadrados con capacidad para diez personas o menos. La revisión cubre la estructura y las instalaciones eléctricas; en un edificio de cuatro pisos o más la firman dos profesionales —un ingeniero estructural y uno eléctrico—, y en uno de tres pisos o menos basta un arquitecto o ingeniero con licencia de Florida.

No es un papeleo simbólico. Cuando el informe manda reparar, el edificio tiene un plazo, y la plata sale de las reservas o de un special assessment repartido entre los dueños.

Por qué te importa como comprador

La cuenta no se queda con el vendedor: en Florida el nuevo dueño responde por todo cobro que venza mientras la unidad es suya, y responde además, junto con el dueño anterior, por lo que quede sin pagar al momento del traspaso. Comprar en un edificio que está a punto de recertificarse, o que ya tiene un informe con reparaciones pendientes, es comprar una factura que todavía no tiene fecha.

Un edificio que ya se recertificó, hizo las obras y las pagó es de las mejores compras posibles: el gasto grande ya pasó y lo pagó otro.

Lo que se ve caminando

El informe lo hace un ingeniero, pero hay señales que cualquiera puede leer si sabe dónde mirar. En balcones y barandas, el óxido que revienta el concreto desde dentro. En las fachadas, grietas que siguen una línea recta en vez de repartirse. En el garaje, manchas y descascarillado en las vigas.

Veinte años de construcción me enseñaron que esas cosas rara vez son cosméticas: cuando aparecen así, ya llevan tiempo trabajando por dentro.

Nada de esto sustituye una inspección profesional, y no pretende hacerlo. Sirve para saber qué preguntar antes de invertir tiempo y dinero en una unidad.