Kings Creek South (Miami): qué dicen los registros oficiales

Kings Creek South es el condominio de 7735 SW 86th St, con folio padre propio (30-4034-031-0001) y 600 unidades según el DBPR. No es Village of Kings Creek (el complejo de Camino Real) ni Kings Creek West: son proyectos distintos, con registros distintos, y lo que consta de uno no se aplica a los otros.

Estos datos salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), de la base SIRS del DBPR y de la lista de condominios de HUD, leídos el 23 de octubre de 2026. Esta página trata solo de este condominio.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. Se enumeraron las ventas del Property Appraiser por subdivisión, con chequeos de borde unidad por unidad, entre el 22 de octubre de 2024 y el 22 de octubre de 2026 (24 meses). El precio y la calificación salen solo del Property Appraiser: cuenta la venta con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed». Quedan fuera las que el Property Appraiser excluye por su motivo (correctivas y QCD, traspasos del interés de un life estate, fiduciarios y bancarrota, y las demás que se declaran abajo) y las escrituras que no pudo procesar (se declaran y nunca se cuentan). Se declara también que no hubo cruce escritura por escritura con el Clerk: su búsqueda de propiedad/condominio devolvió «sin resultados» para 7735 y 7727 SW 86 ST a pesar de los libros y páginas (OR) que el Property Appraiser registra, con la verificación de seguridad del portal de por medio.

El paquete de ventas publica la lista completa de precios de las 33 ventas calificadas, sin atar cada precio a una fecha y una unidad: por eso no va aquí una tabla de operaciones una a una (no se fabrican fechas ni unidades) y en su lugar se publica la distribución de esos 33 precios por tramos, calculada desde la lista completa.

La serie completa de precios, en el orden en que la trae el paquete: $259,000 · $267,000 · $235,000 · $285,000 · $299,500 · $305,000 · $220,000 · $245,000 · $250,000 · $250,000 · $246,500 · $290,000 · $325,000 · $250,000 · $247,500 · $305,000 · $230,000 · $277,500 · $250,000 · $250,000 · $370,000 · $278,000 · $309,000 · $225,000 · $250,000 · $298,000 · $215,000 · $220,000 · $235,000 · $193,000 · $282,500 · $200,000 · $309,000. Reconciliación del paquete: 89 filas en ventana = 33 calificadas + 54 excluidas + 2 sin procesar.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los informes presentados y las cartas de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: constan presentaciones en las dos listas del DBPR, pero su contenido no es público; pide el estudio y el nivel actual de reservas.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto consta como retirado (Withdrawn) en la lista de HUD, con la aprobación expirada en abril de 2025; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.
• Que la unidad sea de este condominio: Village of Kings Creek (Camino Real) y Kings Creek West son proyectos distintos de Kings Creek South, con otros folios y otros registros. Confirma que el folio de tu unidad cuelga del folio padre 30-4034-031-0001.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 30-4034-031-0001 y las ventas por subdivisión con chequeos de borde unidad por unidad.
• HUD, Condominium Lookup: proyecto «KINGS CREEK SOUTH CONDOMINIUM», ID A001189 001.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas; consta en las dos.
• MSC de FEMA: FIRMette del punto 7735 SW 86th St, panel 12086C0454L.
• Clerk de Miami-Dade, búsqueda de propiedad/condominio: sin resultados para 7735 y 7727 SW 86 ST; no hubo cruce escritura por escritura, y así se declara.