Kendall Acres West (Miami): qué dicen los registros oficiales

Kendall Acres West es un condominio en dos edificios por fases sobre SW 107th Ave, en Kendall: el Este (8401) y el Oeste (8415), bajo un mismo folio padre (30-4032-019-0001). Esta página cubre la subdivisión completa, tal como la enumera el Property Appraiser. El conteo de unidades no concilia entre el Property Appraiser y el DBPR, y esa diferencia se declara: por eso no se publica rotación.

Estos datos salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), del registro del DBPR y de la lista de condominios de HUD, leídos el 23 de octubre de 2026.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El Property Appraiser se revisó por subdivisión: la pre-pantalla trajo 57 candidatas a nivel de mes y las 15 ventas calificadas se verificaron una a una en el folio de cada unidad, con su fecha exacta y su OR (libro y página de la escritura). Ventana: el 23 de octubre de 2024 al 23 de octubre de 2026 (24 meses). El precio y la calificación salen solo del Property Appraiser: cuenta la venta con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed». Quedan fuera las correctivas y QCD, los life estate, las de partes afiliadas y las de exposición atípica, y la escritura que el Property Appraiser no pudo procesar (se declara y nunca se cuenta). Dos ventas de octubre de 2024 con fecha exacta anterior a la ventana (unidad 130W, 08-oct-2024, $277,000; unidad 204E, 18-oct-2024, $210,000, ambas calificadas en el Property Appraiser) se verificaron y quedaron fuera, no contadas.

Últimas operaciones, con la fecha exacta de venta del Property Appraiser (cada una se verificó en el folio de su unidad):

Reconciliación del paquete: 55 filas enumeradas = 15 calificadas + 39 excluidas + 1 sin procesar. La verificación de estas escrituras en el índice del Clerk de Miami-Dade quedó declarada como no lograda: en dos sesiones se probó una muestra de 5 escrituras por su OR (libro y página) y las 5 devolvieron «No results found», sin que el portal bloqueara las búsquedas. Las ventas se sostienen por la verificación unidad por unidad en el Property Appraiser, y así se declara.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los informes presentados y las cartas de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: consta una presentación en la lista del DBPR de julio de 2025 en adelante, pero su contenido no es público; pide el estudio y el nivel actual de reservas.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto consta como expirado (Expired) en la lista de HUD, con la aprobación vencida en 2011; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.
• El edificio exacto de la unidad: la subdivisión tiene dos edificios por fases (Este, 8401, de 1974; Oeste, 8415, de 1981/1983) y las unidades se identifican con la letra E o W. Confirma que el folio de tu unidad empieza por 30-4032-019 y que los documentos que te entregan son de tu edificio.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 30-4032-019-0001, lista de ventas por subdivisión y folios de unidad verificados uno a uno (fecha exacta y OR de cada venta calificada).
• HUD, Condominium Lookup: proyecto «KENDALL ACRES WEST», ID A000772 001.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas; consta solo en la de julio de 2025 en adelante.
• MSC de FEMA: FIRMette del punto 8401 SW 107th Ave, panel 12086C0453L.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: verificación de escrituras declarada no lograda — muestra de 5 OR en dos sesiones, 0 localizadas, sin bloqueo del portal.