Triton Tower (Miami Beach): qué dicen los registros oficiales

Esta página trata solo de Triton Tower, en 2899 Collins Ave, folio 02-3226-007-0001. Es un condominio grande —562 unidades según el DBPR— y cada dato de esta página lleva la fuente de la que salió y la fecha en que se leyó.

Los datos de identidad salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad) y del registro de condominios del DBPR, leídos el 23 de octubre de 2026. El folio es el número con el que el condado identifica el edificio; cada unidad tiene el suyo.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. Se enumeraron las escrituras por la dirección «2899 Collins Ave» en los Official Records del Clerk de Miami-Dade: 362 tarjetas, 109 números de archivo (CFN) únicos. Cada instrumento se cruzó con su disposición en el Property Appraiser, y el precio y la calificación salen solo de ahí. Solo cuenta la venta con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed» o «Sales which are qualified». Quedan fuera las transferencias sin precio real (correctivas, QCD, life estate), las de fiduciarios y las de motivación atípica, y las escrituras que el Property Appraiser aún no procesó (se declaran y nunca se cuentan).

El paquete verificado publica la serie completa de los 50 precios en orden cronológico por fecha del Property Appraiser, sin atar cada precio a su fecha y su unidad; por eso esta página no publica una tabla venta por venta. La serie, en ese orden, es: $210,000 · $435,000 · $345,000 · $265,000 · $600,000 · $247,500 · $420,000 · $270,000 · $350,000 · $350,000 · $195,000 · $295,000 · $203,000 · $345,000 · $265,000 · $285,000 · $335,000 · $260,000 · $269,000 · $285,000 · $272,000 · $351,000 · $320,000 · $385,000 · $262,000 · $500,000 · $238,000 · $325,000 · $330,000 · $305,000 · $310,000 · $275,000 · $330,000 · $310,000 · $505,000 · $322,500 · $360,000 · $330,000 · $306,000 · $302,500 · $292,000 · $280,000 · $245,000 · $336,000 · $495,000 · $272,500 · $400,500 · $247,500 · $306,000 · $335,000.

Las 4 cabañas de la tabla son ventas accesorias calificadas: van separadas y nunca entran en la serie residencial. Reconciliación del paquete: 109 CFN = 102 instrumentos residenciales + 6 accesorios + 1 escritura de un lote ajeno (Plat 102/420, que no es este condominio). Los 102 residenciales se reparten en 50 calificadas + 41 excluidas por el motivo del Property Appraiser (23 correctivas o QCD —una de ellas, la de la unidad 940, aparece solo en el Property Appraiser y no en la búsqueda del Clerk—, 15 traspasos del interés de life estate, 3 de fiduciarios, bancarrota o ejecutores y 1 de motivación atípica: el PH F, en $820,000) + 2 sin procesar (unidades 1531 y 747, «Unable to process — deed errors», nunca contadas) + 9 grabadas dentro de la ventana que todavía no tienen fila en el Property Appraiser (escrituras del 21 de agosto al 22 de octubre de 2026; el Property Appraiser parece procesado solo hasta grabaciones de finales de julio de 2026). Tres ventas (unidades 602, 1627 y 1433) tienen fecha del Property Appraiser anterior al 22 de octubre de 2024 y entran solo por su grabación dentro de la ventana, con esta nota. De las accesorias quedaron fuera además 1 cabaña por QCD y 1 sin fila en el Property Appraiser. El encabezado del Clerk declaraba datos hasta el 19 de octubre de 2026, pero devolvió una grabación del 22 de octubre de 2026: la inconsistencia es de la fuente y queda declarada.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del edificio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación: el aviso de la ciudad, el informe presentado y la carta con que la ciudad lo cerró, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El informe de la inspección estructural estatal (milestone) y el SIRS con su plan de reservas. Si la asociación no los tiene, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si hay algún caso del proceso «Unsafe Structures» (el que abre una jurisdicción cuando una estructura incumple el código de construcción). Lo explica la guía de Unsafe Structures en Miami-Dade.
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto no está aprobado en la lista de HUD y la única solicitud de unidad única que consta quedó rechazada en diciembre de 2024; pregúntale a tu banco cuál es el estado actual y qué opciones hay para tu unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio 02-3226-007-0001 y cruce de cada instrumento con la disposición de su unidad.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: enumeración de escrituras por la dirección «2899 Collins Ave» en la ventana de 24 meses; su encabezado declaraba datos hasta el 19 de octubre de 2026.
• HUD, Condominium Lookup: registro «TRITON TOWER», ID A014849 001.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas, consultadas el 23 de octubre de 2026 (sin fila de este edificio).
• DBPR, búsqueda de licencias: registro de condominios del edificio (562 unidades).
• FEMA, National Flood Hazard Layer: panel 12086C0336L, 23 de octubre de 2026.