Towers of Key Biscayne (Key Biscayne): qué dicen los registros oficiales

Towers of Key Biscayne son seis torres con un folio padre único (24-5204-010-0001) en dos direcciones de Crandon Blvd: las torres A, B y C en el 1111 y las torres D, E y F en el 1121. Sus ventas se cerraron desde la lista del Property Appraiser — la verificación puntual de escrituras en el Clerk se produjo el 25 de octubre de 2026, con la candidata D1207 confirmada, y eso se declara en la sección de mercado — y el conteo de unidades no concilia entre el Property Appraiser y el DBPR, así que no se publica rotación.

Estos datos salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), del registro de asociaciones del condado, de la base SIRS del DBPR y de la lista de condominios de HUD, leídos el 23 de octubre de 2026. El condominio tiene seis torres en dos direcciones: por eso esta ficha no lleva una sola dirección de venta.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El núcleo de ventas se cerró en el Property Appraiser: se enumeraron las ventas de la subdivisión del folio padre entre el 23 de octubre de 2024 y el 23 de octubre de 2026 (24 meses) desde su lista de ventas (Comparable Sales), y la clasificación sale solo de la calificación del propio Property Appraiser — precio positivo y «Qual by exam of deed». Quedan fuera las QCD, los life estate, las ventas por fideicomisarios o albaceas, las de exposición atípica y la escritura que el Property Appraiser no pudo procesar (se declara y nunca se cuenta). La verificación de escrituras en el Clerk de Miami-Dade se produjo después, el 25 de octubre de 2026, con sesión registrada en su portal (Official Records), y fue puntual sobre una candidata: el Libro 34502 / Página 2332 del Official Records es la escritura (DEED) de la unidad D1207, grabada el 20 de noviembre de 2024, con expediente del Clerk 2024R878149, y corresponde a la fila calificada del Property Appraiser de esa unidad (fecha de venta del Property Appraiser: 30 de octubre de 2024; precio $1,980,000, idéntico al monto del detalle del Clerk). La diferencia entre ambas fechas es la de venta y la de grabación, y se declara para no confundirlas. No se ejecutó una enumeración completa del edificio en el Clerk: ninguna otra escritura de esta lectura sale de esa fuente.

Últimas operaciones calificadas. Las fechas van a precisión de mes, como salen de la lista del Property Appraiser:

Notas del paquete: la reconciliación cierra en 107 filas (33 calificadas + 73 excluidas + 1 sin procesar). Una anomalía declarada: la unidad B108 concentra 25 filas en 2025 (24 QCD de $100 y 1 de fideicomiso de $1,650,000), todas excluidas por la calificación del Property Appraiser y cotejadas contra su historial individual: son filas distintas, con páginas de registro distintas. La enumeración es completa sobre la lista del Property Appraiser tal como se mostraba el 23 de octubre de 2026; una venta grabada pero aún no procesada o listada por esa oficina no aparecería.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los informes presentados y las cartas de cierre, si existen. Key Biscayne es municipio incorporado: el trámite puede correr ante el propio municipio y no ante el portal del condado. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: consta su presentación en las dos listas del DBPR, pero su contenido no es público; pide el estudio y el nivel actual de reservas.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el condominio no tiene registro en la lista de HUD; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.
• La dirección exacta de la unidad: las torres A, B y C están en 1111 Crandon Blvd y las D, E y F en 1121 Crandon Blvd; confirma que los documentos que te entregan corresponden a la torre de tu unidad.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

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Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 24-5204-010-0001 y su lista de ventas por subdivisión (Comparable Sales), 107 filas en la ventana.
• Registro de asociaciones del condado de Miami-Dade (RER): registro CR23004016, «THE TOWERS OF KEY BISCAYNE, INC.», 538 unidades.
• HUD, Condominium Lookup: búsqueda de «Towers of Key Biscayne» en Florida, sin registros.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas, con presentación en ambas.
• MSC de FEMA y visor NFHL: panel FIRM 12086C0491L, zona AE (EL 8).
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: verificación puntual producida el 25 de octubre de 2026 con sesión registrada: la escritura candidata de la unidad D1207 quedó confirmada (Libro 34502 / Página 2332; grabada el 20 de noviembre de 2024; expediente del Clerk 2024R878149). No se ejecutó una enumeración completa del edificio en esa fuente.