Brickell Bay Club (Miami): qué dicen los registros oficiales

El conteo de unidades no concilia entre las dos fuentes oficiales: el DBPR cuenta 462 y el Property Appraiser devuelve 447 folios de unidad. La diferencia queda declarada en esta página, sin forzarla, y por esa misma regla no se publica rotación de ventas del edificio.

En los registros leídos, este condominio figura con un folio padre (el número con el que el condado identifica el edificio; cada unidad tiene el suyo, y todos cuelgan de ese padre). Esta página trata solo de este edificio. Los datos salen de la lectura del 23 de octubre de 2026 en el Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), en Sunbiz y en el registro del DBPR.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El paquete se construyó folio padre primero, desde la lista de ventas del Property Appraiser por subdivisión (Comparable Sales), leída completa. Se contaron las ventas escrituradas entre el 23 de octubre de 2024 y el 23 de octubre de 2026 (24 meses); el Property Appraiser registra el mes y el año de cada venta, con fecha exacta solo en el borde de octubre de 2024. La clasificación es solo por la calificación del propio Property Appraiser: cuenta la venta con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed». Quedan fuera las correctivas y QCD con consideración mínima, los life estate, las de fiduciarios y las de exposición atípica, y la escritura que el Property Appraiser no pudo procesar (se declara y nunca se cuenta). La verificación de las escrituras en el Clerk se produjo después, el 25 de octubre de 2026, con sesión registrada, y fue puntual sobre una candidata: la de la unidad 901 quedó confirmada (Libro 35129 / Página 2634 del Official Records; ver el detalle debajo de las tablas). No se ejecutó una enumeración completa del edificio en el Clerk.

Las fechas de la tabla son el mes y el año que registra el Property Appraiser, sin día: no se inventó ninguno. Las unidades 2607 y 2609, ambas a $560,000 en marzo de 2026, son dos escrituras distintas (verificado en el historial del Property Appraiser) y cuentan dos. Declarado: 44 transferencias quedaron excluidas por la calificación del Property Appraiser (27 correctivas o QCD, 14 life estate, 2 de fiduciarios —una de ellas con precio de $550,000, excluida por la propia calificación— y 1 de exposición atípica), y 1 escritura (unidad 702, diciembre de 2024) no pudo procesarse por errores en la escritura y nunca se cuenta. La reconciliación es exacta: 61 transacciones = 16 calificadas + 44 excluidas + 1 sin procesar. La cobertura es la lista del Property Appraiser a nivel de subdivisión al 23 de octubre de 2026: una venta que el Property Appraiser aún no haya listado no aparecería. La verificación de escrituras en el Clerk se produjo el 25 de octubre de 2026, con sesión registrada, y fue puntual sobre una candidata: el Libro 35129 / Página 2634 del Official Records es la escritura (DEED) de la unidad 901, grabada el 22 de enero de 2026, con expediente del Clerk 2026R48410 y monto de $830,000, y corresponde a la venta calificada del Property Appraiser de esa unidad (fecha de venta del Property Appraiser: 13 de enero de 2026; precio $830,000). La fecha del Property Appraiser es la de la venta y la del Clerk la de la grabación: no son la misma y se declara la diferencia. El «sin resultados» que el portal mostró el 23 de octubre de 2026, cuando su verificación de seguridad bloqueó los dos intentos permitidos, no era un negativo verificado: la escritura consta. No se ejecutó una enumeración completa del edificio en el Clerk. La base del Clerk declara cobertura hasta el 19 de octubre de 2026.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del edificio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los informes presentados y las cartas de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: consta la presentación en el DBPR (Lista A, ID 243065, y Lista B); pide el estudio completo y el nivel actual de reservas. Si la asociación no lo entrega, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: este edificio no está listado en HUD; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 01-4139-021-0001 y lista de ventas por subdivisión (Comparable Sales).
• Sunbiz, registro corporativo de Florida: BRICKELL BAY CLUB CONDOMINIUM ASSOCIATION, INC., documento 725288.
• HUD, Condominium Lookup: búsqueda por «Brickell Bay» en Florida; sin registro de este edificio.
• DBPR, base de datos SIRS: Lista A (ID 243065) y Lista B.
• FEMA, Map Service Center: mapa oficial de zonas de inundación (NFHL), panel 12086C0314L.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: verificación puntual producida el 25 de octubre de 2026 con sesión registrada: la escritura candidata de la unidad 901 quedó confirmada (Libro 35129 / Página 2634; grabada el 22 de enero de 2026; expediente del Clerk 2026R48410). Sin enumeración completa del edificio en esa fuente. Su base declara cobertura hasta el 19 de octubre de 2026.