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The Grand, Miami: qué dicen los registros oficiales del edificio

Actualizada el 20 de octubre de 2026

20 oct 2026

Lo que dicen los registros públicos y los tribunales sobre este condominio mixto, y lo que sigue pendiente de constancia oficial. Sin veredicto y sin opinión.

  • Día en que se leyeron los portales oficiales y las sentencias. Un portal puede cambiar al día siguiente, y por eso cada dato lleva su fuente y su fecha.

    Lectura directa del Property Appraiser de Miami-Dade, de la base de SIRS del DBPR, de la lista de condominios de HUD, de los expedientes de las cortes de apelación de Florida (ACIS), de las opiniones de la Corte Suprema y del Tercer Distrito y del expediente de la resolución R-499-20 del condado, el 20 de octubre de 2026.

Toca una para leerla.

  • Aquí solo entra lo que consta en un documento oficial, con su fuente y su fecha. Una demanda no es una sentencia: lo que una parte alegó se dice como alegación, con el tribunal y el número de caso.

  • Estos datos salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de propiedades), de sentencias y de un documento oficial del condado, leídos el 20 de octubre de 2026.

    DatoQué dice el registroFuente
    NombreLa subdivisión se llama «THE GRAND». La descripción legal del folio dice «THE GRAND F/K/A VENETIA» (f/k/a significa «antes conocido como»). Las sentencias y el condado nombran a la asociación «The Grand Condominium Association, Inc.».Property Appraiser; sentencias; resolución del condado
    Dirección1717 N BAYSHORE DR, Miami, FL 33132Property Appraiser
    JurisdicciónMunicipio: «Miami», es decir, la Ciudad de Miami.Property Appraiser
    Folio01-3231-048-0001 es el folio de referencia del condominio (el folio es el número con que el condado identifica una propiedad).Property Appraiser
    Año1986. La Corte Suprema de Florida describe el condominio como organizado en 1986 y su declaración como presentada en 1986 (en el original, «Organized in 1986» y «filed in 1986»). La ficha de una unidad del Property Appraiser (A-1031) también dice «Year Built» 1986.Corte Suprema de Florida; Property Appraiser
    UnidadesPendiente de constancia oficial. La opinión de la Corte Suprema de Florida (2011) describe 810 unidades residenciales, 259 comerciales y 141 retail; no se verificó contra un registro actual.Corte Suprema de Florida (SC10-430, 31 de marzo de 2011)
    PisosPendiente de constancia oficial.Sin registro oficial leído

  • La junta. Caso «Cohn v. The Grand Condominium Association, Inc.»: Corte Suprema de Florida, No. SC10-430, 62 So. 3d 1120, decidido el 31 de marzo de 2011; antes, Tercer Distrito de Apelaciones, No. 3D08-3051, opinión del 12 de noviembre de 2009 (el expediente anota una versión corregida el 5 de febrero de 2010).

    Según la Corte, los documentos del condominio prevén una junta de siete miembros: dos elegidos por los dueños residenciales, dos por los comerciales, dos por los retail, y el séptimo elegido en conjunto («at-large»). Según esa descripción, los dueños residenciales eligen directamente dos de los siete puestos.

    La Corte escribe también que, según la declaración del condominio, «the retail and commercial unit owners, collectively, shall have majority vote control over the board of the directors» (los dueños comerciales y retail, en conjunto, tienen el control de la mayoría de los votos de la junta).

    En 2007 la Legislatura reformó el §718.404(2) de la ley de condominios. La reforma dice que, en los condominios mixtos con una composición residencial del 50 % o más, los dueños residenciales tienen derecho a votar por la mayoría de los puestos de la junta, y que se aplica con efecto retroactivo (también a condominios anteriores). La Corte Suprema resolvió que, aplicada a The Grand, esa reforma altera las obligaciones del contrato (en el original, «impairs the obligation of contract») y confirmó la decisión del Tercer Distrito.

    Su razón: la declaración del condominio, presentada en 1986, adopta la ley de condominios tal como estaba en vigor cuando se registró. No contiene la fórmula «as amended from time to time» (según se reforme con el tiempo), que la sujetaría a los cambios posteriores de la ley.

    El cobro de ventanas para huracanes. Caso «VME Group International, LLC v. The Grand Condominium Association, Inc.»: Tercer Distrito, No. 3D19-139; tribunal inferior, Eleventh Judicial Circuit de Miami-Dade, No. 17-25120.

    Según la orden, tres empresas (VME Group International, LLC, Omni Property Management, LLC y Global Grand Management, Inc.) pidieron una orden temporal (temporary injunction) contra varias reglas de la asociación, entre ellas el «Hurricane Windows Assessment» (un cobro ligado al proyecto de ventanas de impacto contra huracanes, según la orden). El tribunal de primera instancia negó la orden el 21 de diciembre de 2018 y el Tercer Distrito confirmó la negativa el 25 de septiembre de 2019. La Corte Suprema de Florida declinó revisar el caso el 22 de junio de 2020. La opinión de 2019 nombra a VME Group International, LLC y a Omni Property Management, LLC.

    En su orden, que la opinión reproduce, el tribunal de primera instancia escribió lo siguiente:

    • Que, según los testimonios de la audiencia, se hizo la elección y se obtuvo el voto requerido «to permit for the levying of the assessment» (para permitir el cobro).
    • Que el proyecto de ventanas estaba «significantly underway» (muy avanzado).
    • Que el expediente no mostraba que los cobros se hubieran hecho cumplir («devoid of any indication that the assessments have been enforced»).

    La misma orden recoge que las demandantes alegaban que «the election was tainted by fraud» (la elección estaba viciada por fraude). Las tres citas anteriores son lo que el tribunal escribió en esa orden. Es una decisión sobre una orden temporal, no una sentencia final. Ni la orden ni la opinión dan el importe por unidad ni el calendario de pagos.

    Alegaciones, no hechos. En ese mismo expediente de primera instancia, las demandantes (VME Group International, LLC, Omni Property Management, LLC y Global Grand Management, Inc.) presentaron su demanda en 2017 y una tercera demanda enmendada en 2020. Según la opinión del Tercer Distrito del 31 de agosto de 2022 (Nos. 3D21-929 y 3D21-1001), esa demanda alega lo siguiente:

    • Que los demandados aprobaron y aplicaron reglas de alquiler de corta duración disfrazadas de normas de seguridad (en el original, «disguised as security regulations»).
    • Que también aprobaron special assessments que excedían las necesidades reales.
    • Que, como esos cobros no podían pagarse, la asociación puso gravámenes (liens) sobre unidades y las ejecutó (foreclosure), y que otros demandados las compraron después.

    Son afirmaciones de una parte: la opinión no las da por probadas.

    Cómo terminó esa etapa. El tribunal de primera instancia dictó sentencias sumarias y una sentencia final a favor de los demandados. El Tercer Distrito las revocó el 31 de agosto de 2022. Su razón: el tribunal inferior abusó de su discreción al negar los aplazamientos que pidieron las demandantes antes del fallo (en el original, «abused its discretion by denying the Appellants' repeated pre-judgment motions for continuance»). Devolvió el caso «for further consistent proceedings». La opinión no decide si las alegaciones son ciertas.

    En los expedientes de apelación leídos no consta el desenlace después de la devolución: pendiente de constancia oficial. El expediente del tribunal de primera instancia está en el Clerk of Courts (la oficina de registros de los tribunales) de Miami-Dade, cuyo buscador, según su propia página, exige una verificación de seguridad o una cuenta; no se consultó.

    Otros special assessments. Un special assessment es un cobro extra que la asociación reparte entre los dueños cuando las reservas no alcanzan para una obra. Fuera del cobro de ventanas que aparece en ese expediente, en las fuentes oficiales leídas no hay un aviso de la asociación ni un documento del condado que muestre otro cobro aprobado: pendiente de constancia oficial.

  • Acuerdo con el condado. El 19 de mayo de 2020, la Comisión del Condado de Miami-Dade adoptó la resolución R-499-20 (asunto 200861), que aprueba un acuerdo entre el condado y The Grand Condominium Association, Inc. por $1,450,000.00 a pagar al condado. La resolución cita la demanda «Miami-Dade County v. The Grand Condominium Association, Inc.» (caso 2019-029806-CA-01), sobre cargos de agua y alcantarillado del Water and Sewer Department del condado (en el original, «Outstanding Water and Sewer Charges»). El memorando del condado dice que una auditoría de octubre de 2014 encontró que el edificio se había facturado como multifamiliar y no como no residencial, y que la asociación disputó los cargos. Es un acuerdo de la asociación con el condado.

    Recertificación. La recertificación es una inspección periódica que exige la ordenanza del condado a ciertos edificios. El portal de recertificación del condado cubre los casos de la jurisdicción de su Departamento de Regulación y Recursos Económicos (RER). The Grand está en la Ciudad de Miami, fuera de esa jurisdicción del condado.

    La página del Departamento de Edificios de la Ciudad de Miami dice que su sección «Unsafe Structures» maneja el programa de recertificación que exige la ordenanza del condado. No encontramos un buscador público de la Ciudad para ese programa. El estado de la recertificación del edificio, y el de su inspección estructural obligatoria (milestone inspection), están pendientes de constancia oficial: se piden al Departamento de Edificios de la Ciudad de Miami (teléfonos generales que publica la ciudad: 311 o 305-468-5900) o a la asociación.

    SIRS. Es el estudio que calcula cuánto dinero debe apartar un condominio para las reparaciones grandes (Structural Integrity Reserve Study). El DBPR, la agencia de Florida que supervisa los condominios, publica dos listas de los que le presentan las asociaciones: los presentados antes de julio de 2025 y los presentados desde julio de 2025. Avisa que muestra la información exactamente como fue presentada y que solo aparecen los formularios completos.

    Pendiente de constancia oficial: no se confirmó si las listas del estado tienen una fila de este condominio. Las listas solo muestran formularios completos, tal como fueron presentados, y no traen la dirección de la calle. El estado del SIRS y de las reservas está pendiente de constancia oficial.

    FHA. FHA son los préstamos asegurados por HUD, la agencia federal de vivienda, que publica una lista de condominios con su estado de aprobación. Leída el 20 de octubre de 2026 (datos «as of 10/20/2026»), la lista muestra este proyecto:

    • Nombre e ID: «THE GRAND CONDOMINIUM», A014072 001.
    • Dirección: 1717 N BAYSHORE DR., Miami, FL 33132.
    • Estado: Rejected / Single-Unit Approval. Fecha de estado: 3 de agosto de 2023 (HUD escribe 08/03/2023, mes/día/año). Comentario de HUD: «SINGLE UNIT FHA CONCENTRATION RESTRICTED TO 10%».

    HUD no lo muestra como Approved. Qué significa para un préstamo FHA en tu unidad lo confirma tu prestamista; la guía del préstamo FHA en condominios explica cómo se lee la lista y qué es la aprobación individual de una unidad.

  • Estos documentos los tiene la asociación, y se piden por escrito antes de ofertar:

    • Special assessment: cualquiera aprobado, propuesto o en discusión, con su aviso, el acta de votación, el calendario de pagos y si hay un préstamo de la asociación. La guía del cobro extra explica qué puedes pedir y qué entrega el vendedor.
    • Recertificación: el estado ante la Ciudad de Miami (si hay informe, caso o certificado) y la inspección estructural obligatoria (milestone inspection), si existe, o la constancia de que no se ha hecho (reglas del condado).
    • SIRS: el estudio y la constancia de que se presentó al DBPR, y el nivel actual de reservas.
    • Procesos judiciales: cómo va el caso VME Group International, LLC v. The Grand Condominium Association, Inc. (17-25120) después de la devolución de 2022, y si hay otros procesos con la asociación como parte.
    • La junta: la declaración del condominio y los estatutos, donde consta cómo se elige cada puesto.
    • Si usas préstamo FHA: el estado del edificio en la lista de HUD y la aprobación individual de una unidad, con tu prestamista.

  • Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

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