Biltmore Parc (Coral Gables): qué dicen los registros oficiales

Esta página trata solo de Biltmore Parc Condo, el condominio de 718 Valencia Ave, en Coral Gables. Sus ventas salen de las ventas registradas que el Property Appraiser de Miami-Dade lleva por subdivisión. Dos datos lo distinguen: está en zona X de FEMA, fuera de la zona de inundación del 1 % anual, y su estudio de reservas (SIRS) sí consta en la base pública del DBPR, con una discrepancia de nombre que esta página publica tal cual.

En los registros leídos, el edificio figura como un condominio propio con folio padre. Los datos de identidad salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), leídos el 5 de noviembre de 2026.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. La enumeración se apoya en las ventas que el Property Appraiser de Miami-Dade registra para la subdivisión «BILTMORE PARC CONDO», entre el 5 de noviembre de 2024 y el 5 de noviembre de 2026 (24 meses), cruzadas con el historial de ventas de cada unidad. Solo cuentan las que el propio Property Appraiser califica con examen de la escritura («Qual by exam of deed»: una venta de mercado entre partes no relacionadas, con precio real). En la ventana hay 6 ventas calificadas. No entra la transferencia correctiva de $100 de agosto de 2024 (fuera de la ventana y no calificada).

Por año: 1 en lo que quedaba de 2024 (desde el 5 de noviembre), 2 en 2025 y 3 en 2026 hasta la fecha de lectura. Por tramo: 2 ventas por debajo de $1,500,000, 1 entre $1,500,000 y $1,999,999, 1 entre $2,000,000 y $2,499,999 y 2 de $2,500,000 o más.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del edificio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estudio de reservas (SIRS) completo, y el nombre legal de la asociación. El estudio consta presentado en la base del DBPR, pero las dos listas lo nombran con dos asociaciones distintas. Pide el estudio, el nivel actual de reservas y que la asociación confirme por escrito su nombre legal y cuál de las dos presentaciones es la suya.
• El estado de la inspección estructural estatal (milestone) y de la recertificación del condado: el aviso, el informe presentado y la carta de cierre, si existen.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto no consta en la lista de HUD (y no lo confundas con Biltmore II, que es otro edificio). Pregunta a tu banco por la aprobación de una unidad individual y por las demás rutas del préstamo. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 5 de noviembre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade: registros de unidad de la subdivisión «BILTMORE PARC CONDO», su herramienta de ventas comparables y el historial de ventas de cada unidad (precios y calificaciones).
• HUD, Condominium Lookup: búsqueda por el nombre oficial, por código postal y por nombre parcial en todo el estado, sin registro de este proyecto.
• DBPR, base de datos SIRS: el proyecto consta en las dos listas públicas de formularios SIRS presentados, con dos nombres de asociación distintos, publicados tal cual.
• FEMA, MSC: FIRMette del punto del edificio, panel FIRM 12086C0457L (zona X).