Tempo Condominium (Miami): qué dicen los registros oficiales

Esta página trata solo de Tempo Condominium, junto al canal Tamiami en Miami. En el registro, sus tres fases forman una sola subdivisión de tres edificios, y así la trata esta página. Sus ventas salen de las ventas registradas que el Property Appraiser del Condado de Miami-Dade lleva para esa subdivisión. El estudio de reservas (SIRS) no se pudo verificar en esta pasada y la ficha lo declara: la página del DBPR quedó detrás de su verificación anti-bots.

En los registros leídos, Tempo no es un solo edificio: el Property Appraiser agrupa las fases I, II y III en una única subdivisión con folio padre propio y un folio por unidad, repartidos en tres edificios de 45 unidades. Los datos de identidad salen del Property Appraiser del Condado de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), leídos el 5 de noviembre de 2026.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. La enumeración se apoya en las ventas que el Property Appraiser registra para la subdivisión «TEMPO CONDO PH 1-2-3» entre noviembre de 2024 y noviembre de 2026 (24 meses), con su herramienta de ventas comparables limitada a la propia subdivisión. El registro marca cada venta con su calificación: las 14 que cuentan son las calificadas por examen de la escritura («qualified»). Quedan fuera las transferencias de $0 y $100, las correctivas, las de usufructo (life estate) y las de agencias de gobierno. Dos ventas calificadas de octubre de 2024 quedan fuera de la ventana y no se cuentan.

La serie completa de precios calificados, de menor a mayor: $150,000 · $160,000 · $167,000 · $170,000 · $180,000 · $180,000 · $180,000 · $185,000 · $185,000 · $196,000 · $205,000 · $210,000 · $224,000 · $250,000. Las operaciones más recientes, con la fecha exacta leída en el historial de cada unidad:

Las cuatro calificadas restantes de la ventana: 4 de diciembre de 2025, 4265 unidad 1-211, $150,000; 7 de enero de 2025, 4275 unidad 2-103, $160,000; 23 de diciembre de 2024, 4301 unidad 3-111, $167,000; y 19 de diciembre de 2024, 4301 unidad 3-310, $196,000. Declarado el alcance: contadas solo las del edificio 4265 (la fase I), serían 5 ventas con mediana de $185,000 y el mismo rango; esta página publica el conjunto de la subdivisión registrada completa, que es como el registro y HUD tratan a Tempo.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista. «No verificado» quiere decir que la comprobación misma no se pudo completar en esta pasada.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del condominio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estudio de reservas (SIRS) completo. En esta pasada no se pudo verificar ni siquiera su presentación ante el DBPR. Pide a la asociación el estudio, el nivel actual de reservas y la constancia de su presentación. Si la asociación no lo entrega, que lo diga por escrito.
• El estado de la inspección estructural estatal (milestone) y de la recertificación del condado: en edificios de 1972 ambas inspecciones son el documento central. Pide el aviso, el informe presentado y la carta de cierre, si existen.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: la aprobación del proyecto expiró en 2012 y no consta renovada. Pregunta a tu banco qué rutas quedan para una unidad de Tempo. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 5 de noviembre de 2026:

• Property Appraiser del Condado de Miami-Dade: registros de folio de la subdivisión «TEMPO CONDO PH 1-2-3» y sus ventas comparables de la subdivisión (precios y calificaciones).
• HUD, Condominium Lookup: registro A001052 de este proyecto (expirado, 18 de marzo de 2012), leído en la lista oficial.
• DBPR, base de datos SIRS: lectura no completada en esta pasada (verificación anti-bots); el bloque queda declarado como no verificado.
• FEMA, MSC y visor NFHL: FIRMette oficial del panel FIRM 12086C0292L con el punto de los edificios.