River Landings (Fort Lauderdale): qué dicen los registros oficiales

Esta página trata solo de River Landings, el condominio de casas adosadas de NE 4th Ave, en Fort Lauderdale, registrado en 2002. En los últimos 24 meses el registro público solo trae dos ventas de viviendas en este condominio: esta página las publica tal cual, sin mediana, y declara lo demás que los registros muestran o no muestran.

En los registros leídos, River Landings figura como un condominio propio, de casas adosadas bajas, con su declaración registrada en el libro 33182, página 1517 del registro oficial del condado (cada escritura de unidad la cita). No es NuRiver Landing (511 SE 5th Ave), que es otro condominio. El registro del condado no muestra un folio padre único: cada unidad tiene su folio y todos comparten el mismo comienzo (494234AE). Los datos de identidad salen del Property Appraiser del Condado de Broward (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), leídos el 5 de noviembre de 2026.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. La enumeración se apoya en la lista de ventas de la subdivisión que el Property Appraiser del Condado de Broward muestra en los registros de unidad, entre el 5 de noviembre de 2024 y el 5 de noviembre de 2026 (24 meses); la herramienta de búsqueda de ventas del propio Property Appraiser no devolvió su tabla en esta pasada y el cruce con el Clerk del condado no se hizo: las dos cosas van declaradas. En la ventana hay 3 operaciones que el Property Appraiser calificó («Qualified»: venta de mercado con precio real), pero una de ellas no es una vivienda: es un garaje de 107 pies cuadrados. Las ventas de viviendas son 2. Con 2 ventas no se publica mediana: la regla de esta página es publicar la mediana solo con 5 o más ventas, porque con menos la cifra del medio no representa a ningún mercado. Se publican el conteo, el rango y las operaciones mismas.

La operación anterior más cercana queda fuera de la ventana: 5 de abril de 2024, unidad B6 (1771 NE 4 Ave), $595,000, calificada. Entre esa fecha y el 20 de agosto de 2025 la lista de la subdivisión no muestra ninguna otra venta.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista. «No verificado» quiere decir que la comprobación misma no se pudo completar en esta pasada.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del condominio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estudio de reservas (SIRS) completo. En esta pasada no se pudo verificar ni siquiera su presentación ante el DBPR. Pide a la asociación el estudio, el nivel actual de reservas y la constancia de su presentación. Si la asociación no lo entrega, que lo diga por escrito.
• El estado de la inspección estructural estatal (milestone) y de la recertificación del condado: el aviso, el informe presentado y la carta de cierre, si existen.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto no consta en la lista de HUD. Pregunta a tu banco por la aprobación de una unidad individual y por las demás rutas del préstamo. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 5 de noviembre de 2026:

• Property Appraiser del Condado de Broward: registros de unidad de la subdivisión «RIVER LANDINGS CONDO» y su lista de ventas registradas (precios y calificaciones).
• HUD, Condominium Lookup: búsqueda por nombre y ciudad, y por nombre en todo el estado, sin registro de este proyecto.
• DBPR, base de datos SIRS: lectura no completada en esta pasada (verificación anti-bots); el bloque queda declarado como no verificado.
• FEMA, MSC y visor NFHL: identificación por punto para 1761 NE 4th Ave, panel FIRM 12011C0369J.