Grove Isle, Edificios A, B y C (Miami): qué dicen los registros oficiales

Grove Isle son tres edificios sobre un mismo folio padre (01-4114-015-0001), cada uno con su dirección y su año: el A en 1 Grove Isle Dr (1979), el B en 2 Grove Isle Dr (1980) y el C en 3 Grove Isle Dr (1981), en Coconut Grove. Esta página cubre el complejo completo, separa lo de cada edificio cuando el registro lo separa, y publica la rotación solo del conjunto.

Estos datos salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), del registro de licencias y de la base SIRS del DBPR y de la lista de condominios de HUD, leídos el 23 de octubre de 2026. El complejo tiene tres edificios y tres direcciones: por eso esta ficha no lleva una sola dirección de venta, y cada edificio se trata con la suya.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El paquete se construyó edificio por edificio: se enumeraron las ventas escrituradas entre el 22 de octubre de 2024 y el 22 de octubre de 2026 (24 meses) con la lista de ventas de la subdivisión del folio padre (Comparable Sales) y se verificaron unidad por unidad en el Property Appraiser. El precio y la calificación salen solo del Property Appraiser; solo cuenta la venta que esa oficina calificó («Qual by exam of deed»; la escritura multi-parcel lleva su calificación «Qual on DOS, multi-parcel sale»). Quedan fuera las transferencias sin precio real (correctivas, QCD, life estate), las de fiduciarios o partes afiliadas que el Property Appraiser no calificó y las escrituras que esa oficina no pudo procesar (se declaran y nunca se cuentan).

Notas del paquete: la escritura multi-parcel de las unidades C1601 y C1602 (3 de marzo de 2026, $4,050,000) se cuenta una sola vez. Una venta que la lista de Comparable Sales muestra para la unidad C1001 (octubre de 2024, $2,150,000, calificada) NO se cuenta en ningún agregado: el récord de esa unidad no muestra venta en 2024 (su última venta registrada es una correctiva de junio de 2022 por $100) y manda la verificación unidad por unidad; queda declarada como discrepancia. El cruce con el Clerk quedó bloqueado para los Edificios B y C (la verificación de seguridad del portal, en los 2 intentos permitidos) y el índice del Clerk por dirección subcuenta el complejo: por eso esta sección no trae números de grabación (CFN) de B y C, y la cobertura del Clerk llegaba al 19 de octubre de 2026.

Dos escrituras del Edificio A quedan declaradas fuera de los conteos: la de la unidad A810 ($2,350,000, calificada), fuera de la ventana porque su fecha de venta (8 de octubre de 2024) y su grabación (21 de octubre de 2024) son anteriores al 22 de octubre de 2024, y la de la unidad A1504, grabada el 14 de octubre de 2026 solo en el Clerk y sin fila de venta en el Property Appraiser, nunca contada.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los informes presentados y las cartas de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: consta una presentación en el DBPR, pero su contenido no es público; pide el estudio y el nivel actual de reservas.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto consta con la aprobación de unidad única rechazada en la lista de HUD; pregunta a tu banco qué opciones quedan para tu unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.
• El edificio exacto de la unidad: los tres edificios comparten folio padre y asociación; confirma por la dirección (1, 2 o 3 Grove Isle Dr) que los documentos que te entregan son del edificio de tu unidad.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 01-4114-015-0001, las fichas de unidad de los tres edificios y la lista de ventas de la subdivisión (Comparable Sales).
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: cobertura declarada hasta el 19 de octubre de 2026; el cruce de los Edificios B y C quedó bloqueado por la verificación de seguridad (2 intentos) y su índice por dirección subcuenta el complejo.
• HUD, Condominium Lookup: proyecto «GROVE ISLE», ID A015000 001.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas.
• DBPR, búsqueda de licencias: GROVE ISLE ASSN., INC. (Lic. MA00009303) y el proyecto «GROVE ISLE, A CONDO» (Lic. PR1P010003).
• Herramienta oficial de zonas de inundación del condado de Miami-Dade (sobre datos de FEMA): consulta por 1 Grove Isle Dr.