Revisar una casa antes de comprar en Miami: el recorrido completo, zona por zona

Entre el «sí» del vendedor y tu firma hay una visita que vale dinero: el recorrido final. Es tu última oportunidad de comprobar, con tus propios ojos, que la casa está como se acordó. Esta guía lo recorre zona por zona.

Hay dos revisiones distintas y no se sustituyen. La inspección la hace un inspector de vivienda con licencia de Florida, contratado por ti, durante el periodo de inspección que fija tu contrato: revisa lo que está a la vista y se puede alcanzar sin riesgo —el ático y el techo cuando el acceso es seguro—, prueba los sistemas y entrega un informe escrito que dice qué no pudo revisar. El recorrido final (en inglés, *final walk-through*) lo haces tú, poco antes de firmar el cierre: no es una segunda inspección, es la comprobación de que la casa sigue en el estado acordado, de que lo que el vendedor prometió reparar está reparado y de que no apareció nada nuevo.

Los momentos exactos — cuántos días de inspección tienes, cuándo cae el recorrido — los fija tu contrato, no esta guía. Léelos ahí antes de contar con ellos: un plazo vencido no se recupera.

1. 1Techo y señales de aguaMira los techos de cada cuarto buscando manchas nuevas o crecidas, y las paredes bajo las ventanas. En Miami la pregunta no es si una casa se ha mojado alguna vez: es si se está mojando ahora. Una mancha seca y vieja la debió contar el informe de inspección; una húmeda o nueva se anota y se pregunta antes de firmar.
2. 2Agua y plomeríaAbre cada grifo y mira presión y color del agua. Tira de las cadenas y deja correr los inodoros. Mira debajo de cada lavamanos y fregadero: humedad o goteo ahí dentro es de lo que más se escapa a simple vista. Localiza el calentador de agua y comprueba que calienta.
3. 3ElectricidadEncuentra el tablero eléctrico y deja constancia de su estado (el informe de inspección debió decir si es de los modelos que las aseguradoras miran con lupa). Prueba interruptores, tomacorrientes de cocina y baños y las luces que se quedan según el contrato.
4. 4Aire acondicionadoEnciéndelo y espera: tiene que arrancar, soplar frío y no hacer ruidos nuevos. Mira el filtro y la línea de drenaje: un drenaje tapado es causa clásica de daño por agua en Florida. Anota la edad que declare la placa del equipo y compárala con el informe.
5. 5Cocina y lo que se quedaPrueba cada hornilla, el horno, el extractor y el lavaplatos. Comprueba uno por uno los electrodomésticos y enseres que el contrato dice que se quedan: si el contrato lista la lavadora, la lavadora que está tiene que ser la acordada y funcionar.
6. 6Puertas, ventanas y cerradurasAbre y cierra cada puerta y ventana. Revisa que las ventanas de impacto o las contraventanas prometidas estén completas, y que recibes las llaves, los controles del garaje y los códigos que el contrato contempla.
7. 7Piscina y exterior, si aplicaSi hay piscina, la bomba y el filtro tienen que funcionar y el agua, estar tratada. Fuera: mira el drenaje del patio (a dónde va el agua cuando llueve), los árboles tocando el techo y el estado del garaje y su puerta automática.
8. 8Lo acordado, papel en manoRecorre con el contrato y el informe de inspección en la mano: cada reparación prometida por escrito se comprueba en el sitio, no de memoria. Lo que falte se anota en el acto y se comunica antes de firmar, nunca después.

Permisos y violaciones. Que una remodelación se vea bien no dice si tuvo permiso. Los permisos abiertos y las violaciones de código se buscan en los registros del condado y de la ciudad, y pasan al comprador si no se resuelven antes del cierre: en Umbralio eso tiene su guía propia, con los tres registros que hay que mirar.

El título. La compañía de título revisa la historia legal de la propiedad — dueños anteriores, deudas, gravámenes — y emite el seguro de título. No es tu recorrido: es su búsqueda, y su costo tiene tarifa oficial que la guía de costos de cierre desglosa partida por partida.

El papel de la asociación. Si la casa está en una asociación de vecinos o es un condominio, el certificado de la asociación (*estoppel*) dice cuánto se debe de cuotas y si hay evaluaciones especiales en camino. Su cobro tiene tope por ley estatal: $299 el certificado base, $119 más si se pide exprés y $179 más si la cuenta tiene mora. Pídelo y léelo antes de firmar: una evaluación especial aprobada y no contada es la sorpresa más cara de los condominios de Miami.

El recorrido no es una ceremonia: si algo acordado no está, dilo en el acto y que quede por escrito antes de firmar. Lo que se suele resolver en esa mesa — reparar antes de firmar, un crédito del vendedor en el cierre, o mover la fecha de firma unos días — depende de lo que tu contrato permita, y tu agente lo negocia con la otra parte. Lo que no se anota antes del cierre se convierte, casi siempre, en un problema tuyo después.

Comprobado el 7 de noviembre de 2026. La distinción entre inspección y recorrido y los momentos de cada uno salen del contrato estándar de compraventa residencial de Florida Realtors (formulario CRSP) y de la práctica que ese contrato organiza; los plazos concretos son los de cada contrato firmado. El tope del certificado de la asociación es el del Estatuto de Florida §718.116, subsección (8), con su ajuste por inflación, el mismo leído el 18 de octubre de 2026 para la guía de costos de cierre. Esta guía no publica precios de inspecciones ni de servicios: ninguna fuente oficial los fija.