Port Royale (Miami Beach): qué dicen los registros oficiales

La inmensa mayoría de las ventas registradas de este edificio en la ventana de 24 meses no son reventas entre particulares: 131 de las 134 ventas calificadas de 2026 forman una sola ola de compra en bloque de una entidad (KT COLLINS AVE LLC, entre junio y agosto de 2026). La mediana y la rotación de esta página describen ese evento, no un mercado ordinario unidad a unidad; se publican porque son el registro, con esta explicación al lado.

Esta página trata solo de Port Royale, el condominio de 6969 Collins Ave. Los datos de identidad salen de la lectura del 23 de octubre de 2026 en el Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad) y del registro de condominios del DBPR.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El universo de ventas se cerró por unión de las dos fuentes oficiales: la enumeración de instrumentos en los Official Records del Clerk (500 tarjetas, que tras deduplicar y filtrar por la plat del edificio dejaron 180 escrituras) y el censo de ventas del Property Appraiser por la subdivisión (162 registros en la ventana), con verificación unidad por unidad. El precio y la calificación salen solo del Property Appraiser: solo cuenta la venta calificada «Qual by exam of deed». Quedan fuera las transferencias sin precio real o sin calificación de mercado (correctivas, QCD, life estate, ventas a gobierno o a institución financiera, exposición atípica) y las escrituras aún no procesadas por el Property Appraiser, que se declaran y nunca se cuentan.

Casi todas las operaciones de la tabla forman parte de la misma ola: entre junio y agosto de 2026, una sola entidad (KT COLLINS AVE LLC) compró 131 de las 134 unidades que se vendieron ese año, con escritura individual por unidad. Por eso la mediana de $375,300 y la rotación del 42,3 % describen ese evento de compra en bloque, no el precio típico de una reventa entre particulares. Las unidades 406, 611 y 1011 se vendieron dos veces en la ventana y cuentan dos veces. Quedan declaradas y fuera de toda estadística 31 escrituras sin procesar: 5 con el registro del Property Appraiser marcado «Unable to process sale due to deed errors» y 26 escrituras del Clerk (agosto a octubre de 2026, todas adquisiciones de la misma entidad) sin registro de venta en el Property Appraiser al 23 de octubre de 2026. Cuando el Property Appraiser las procese y las califique, el n y la mediana se moverán. Otras 19 candidatas quedaron excluidas por el motivo que anotó el Property Appraiser. Reconciliación del paquete: 188 candidatas = 138 calificadas + 19 excluidas + 5 con error de escritura + 26 sin procesar. La cobertura del Clerk llegaba al 19 de octubre de 2026.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del edificio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación: el aviso de la ciudad, el informe presentado y la carta con que la ciudad lo cerró, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El informe de la inspección estructural estatal (milestone) y el SIRS con su plan de reservas. Si la asociación no los tiene, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si hay algún caso del proceso «Unsafe Structures» (el que abre una jurisdicción cuando una estructura incumple el código de construcción). Lo explica la guía de Unsafe Structures en Miami-Dade.
• Si piensas usar un préstamo FHA: pregunta a tu banco por la lista de HUD y por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio 02-3211-026-0001, conteo por la dirección y censo de ventas por la subdivisión.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: enumeración de instrumentos del edificio en la ventana de 24 meses; la base llegaba al 19 de octubre de 2026.
• HUD, Condominium Lookup: búsquedas en Florida por el nombre «Port Royale», con el código postal 33141 y sin él.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas.
• DBPR, búsqueda de licencias: registro de condominios del edificio.
• FEMA, Map Service Center: FIRMette oficial de la dirección, panel 12086C0326L.