Fifty-Six Sixty (Miami Beach): qué dicen los registros oficiales

Esta página trata solo del condominio del folio 02-3211-023-0001, en 5660 Collins Ave. Otros edificios de la misma avenida tienen sus propios folios y sus propios registros: lo que consta de este no se aplica a los demás, y lo de los demás no se aplica a este.

Los datos de identidad salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad) y del registro de condominios del DBPR, leídos el 22 de octubre de 2026. El folio es el número con el que el condado identifica el edificio; cada unidad tiene el suyo.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. Se enumeraron las escrituras (DEED) de «5660 Collins Ave» en los Official Records del Clerk de Miami-Dade y se deduplicaron por número de archivo: quedaron 20 instrumentos únicos entre el 22 de octubre de 2024 y el 22 de octubre de 2026 (24 meses). Cada venta candidata se verificó en el Property Appraiser, y el precio y la calificación salen solo de ahí. Solo cuenta la venta con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed» o «Sales which are qualified». Quedan fuera las transferencias sin precio real (correctivas, QCD, life estate) y las escrituras que el Property Appraiser aún no procesó ni calificó (se declaran y nunca se cuentan).

El paquete verificado publica la serie agregada —conteo, mediana y rango— y los precios de las 13 ventas, sin atar cada precio a su fecha y su unidad; por eso esta página no publica una tabla venta por venta. La serie completa de precios, de menor a mayor, es: $780,000 · $800,000 · $800,000 · $820,000 · $850,000 · $940,000 · $952,500 · $979,500 · $1,020,000 · $1,062,000 · $1,416,200 · $1,450,000 · $1,700,000. El paquete sí registra que dos unidades se vendieron dos veces en la ventana (la 18D, en diciembre de 2024 y febrero de 2026, y la 2A, en diciembre de 2024 y enero de 2026), y cuentan dos veces cada una.

Reconciliación del paquete: 20 instrumentos únicos = 13 ventas calificadas + 5 excluidas por el motivo que da el Property Appraiser (4 correctivas o QCD con contraprestación mínima de $100 —entre ellas dos de la unidad 14A, una a un fideicomiso revocable propio— y 1 traspaso del interés de life estate) + 2 sin procesar. Dos ventas calificadas quedaron fuera de la ventana, con nota expresa, porque su fecha del Property Appraiser y su grabación son anteriores al 22 de octubre de 2024: la unidad 19D ($1,500,000, 5 de septiembre de 2024) y la unidad 14E ($1,143,700, 2 de octubre de 2024). El tope de 500 tarjetas del Clerk se chequeó con una búsqueda acotada (del 24 de septiembre al 22 de octubre de 2026: ningún instrumento nuevo) y un control positivo (del 1 al 23 de septiembre de 2026: exactamente los 2 instrumentos conocidos): el tope no escondió escrituras en la ventana. La cobertura declarada del Clerk llegaba al 19 de octubre de 2026. No hubo ventas multi-unidad ni de unidades accesorias.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del edificio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación: el aviso de la ciudad, el informe presentado y la carta con que la ciudad lo cerró, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El informe de la inspección estructural estatal (milestone) y el SIRS con su plan de reservas. Si la asociación no los tiene, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si hay algún caso del proceso «Unsafe Structures» (el que abre una jurisdicción cuando una estructura incumple el código de construcción). Lo explica la guía de Unsafe Structures en Miami-Dade.
• Si piensas usar un préstamo FHA: este edificio no aparece en la lista de HUD; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 21, el 22 y el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio 02-3211-023-0001 y verificación unidad por unidad de las ventas.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: enumeración de escrituras por la dirección «5660 Collins Ave» en la ventana de 24 meses; la cobertura declarada llegaba al 19 de octubre de 2026.
• HUD, Condominium Lookup: búsqueda del proyecto, 21 de octubre de 2026 (sin registro).
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas, leídas el 21 de octubre de 2026.
• DBPR, búsqueda de licencias: registro de condominios del edificio (90 unidades, registro de 1970).
• FEMA, Map Service Center: mapa localizador y panel FIRM 12086C0328L, 22 de octubre de 2026.