Decoplage (Miami Beach): qué dicen los registros oficiales

Decoplage es un solo condominio en 100 Lincoln Rd, con folio padre 02-3234-080-0001. El perímetro de ventas de esta página es el residencial: las unidades comerciales y el folio padre quedan fuera. Dos cifras del paquete no concilian entre fuentes (614 folios residenciales en el Property Appraiser contra 625 unidades en el DBPR) y se declaran como están, sin elegir una.

Estos datos salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad) y del DBPR, leídos el 23 de octubre de 2026. El folio padre del condominio cubre las direcciones 100 y 103 de Lincoln Rd; la dirección postal del edificio es 100 Lincoln Rd.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El paquete se construyó desde la lista de ventas del Property Appraiser por la subdivisión del folio padre (Comparable Sales de 2024, 2025 y 2026, leídas por completo; las ventas del borde de octubre de 2024 se resolvieron con la fecha exacta del historial de cada unidad). Entran 110 escrituras en la ventana del 23 de octubre de 2024 al 23 de octubre de 2026 (24 meses). Solo cuenta la venta con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed» del propio Property Appraiser. La verificación de escrituras en el Clerk se produjo después, el 25 de octubre de 2026, con sesión registrada: enumeración completa por la dirección (100 Lincoln Rd, solo instrumentos DEED, en la misma ventana; la base del portal declara registros hasta el 20 de octubre de 2026) con 95 escrituras, cruzadas contra las 110 filas del Property Appraiser. 81 escrituras emparejan con una fila del Property Appraiser (47 calificadas, 32 excluidas y las 2 que esa oficina marca «sin procesar» — 1504 y 1143 — cuyas escrituras sí constan grabadas: Libro 34688 / Página 2505, del 2 de abril de 2025, y Libro 35050 / Página 2504, del 1 de diciembre de 2025) y 14 no tienen fila en la lista: 3 son consistentes con las ventas de octubre de 2024 que el paquete dejó fuera de ventana (1410, 1016 y PH15), 7 se grabaron entre septiembre y octubre de 2026, después del último mes de ventas de la lista del Property Appraiser (819, 821, 618, 720, PH12, 715 y 717), y 4 quedan sin explicación en las fuentes leídas (402, 1503, 1538 y la segunda escritura de la 633, del 13 de mayo de 2026) — se declaran y no se suman a ninguna cifra. 29 filas del Property Appraiser no tienen escritura en la enumeración: 25 son excluidas cuyo instrumento no es de tipo DEED y 4 son calificadas — 1603 y 539, sin escritura devuelta por la enumeración, y 633 y 1626, donde una sola escritura DEED cubre dos filas de esa oficina del mismo tramo y la asignación exacta queda dudosa. Ninguna cifra de esta sección depende del Clerk: el conteo y la mediana salen solo del Property Appraiser.

Las fechas de la tabla son el mes de venta que lista el Property Appraiser; el día exacto no consta en esa lista. Las unidades comerciales no entran en la serie residencial: en la ventana no hubo ventas accesorias calificadas (las filas comerciales de la lista de 2024 son de septiembre de 2024, fuera de la ventana). Estas mismas 51 ventas calificadas y esta misma mediana ya constaban en el paquete anterior como subconjunto verificado; con el universo cerrado por la ruta del Property Appraiser se confirmó que aquel subconjunto ya contenía todas las calificadas de la lista.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los informes presentados y las cartas de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: constan dos presentaciones en el DBPR, pero su contenido no es público; pide el estudio y el nivel actual de reservas.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si hay algún caso del proceso «Unsafe Structures» (el que abre una jurisdicción cuando una estructura incumple el código de construcción). Lo explica la guía de Unsafe Structures en Miami-Dade.
• Si piensas usar un préstamo FHA: el edificio no figura en la lista de HUD; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 02-3234-080-0001 y la lista de ventas de la subdivisión (Comparable Sales).
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: enumeración completa de escrituras por dirección producida el 25 de octubre de 2026 con sesión registrada (95 escrituras DEED; la base del portal declara registros hasta el 20 de octubre de 2026), cruzada contra las filas del Property Appraiser sin cambiar ninguna cifra — se declara.
• HUD, Condominium Lookup: búsqueda por «Decoplage», Miami Beach 33139.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas.
• Mapa oficial de zonas de inundación de FEMA (NFHL): panel 12086C0317L.