Plaza Del Prado (Aventura): qué dicen los registros oficiales

En el Property Appraiser el condominio figura como «DEL PRADO CONDO», sobre el folio padre 28-2210-014-0001, con direcciones de torre entre 18011 y 18081 Biscayne Blvd. Esta página cubre ese conjunto completo; las diferencias entre lo que trae la cola del registro del DBPR y lo que muestra el Property Appraiser se declaran, no se resuelven aquí.

Estos datos salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), del registro corporativo de Florida (Sunbiz), de la base SIRS del DBPR, de la lista de condominios de HUD y del mapa oficial de zonas de inundación de FEMA, leídos el 23 de octubre de 2026.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El paquete tomó las ventas de la subdivisión en el Property Appraiser entre el 22 de octubre de 2024 y el 22 de octubre de 2026 (24 meses), con verificación unidad por unidad del borde de octubre de 2024 y un cruce puntual en los Official Records del Clerk. Solo cuenta la venta residencial con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed» del propio Property Appraiser. Quedan fuera las transferencias sin precio real (correctivas, QCD, life estate), las de exposición atípica y las de agencias de gobierno, y las escrituras que el Property Appraiser no pudo procesar (se declaran y nunca se cuentan). Las ventas accesorias calificadas (parqueo y unidades B/E/F) se cuentan aparte y no entran en la serie residencial.

La lista completa de los 24 precios residenciales calificados, tal como la reporta el paquete: $113,000 · $145,000 · $160,000 · $175,000 · $179,900 · $200,000 · $210,000 · $210,000 · $217,000 · $220,000 · $220,000 · $222,000 · $239,000 · $240,000 · $250,000 · $270,000 · $280,000 · $280,000 · $285,000 · $295,000 · $325,000 · $400,000 · $410,000 · $442,000. El paquete verificó cada venta en la ficha de su unidad, pero su reporte las entrega en agregado, sin la fecha y la unidad de cada una: esta página publica la lista completa de precios en vez de una tabla de operaciones que el paquete no trae.

Las operaciones que el paquete sí documenta una a una son las accesorias calificadas, que quedan fuera de la serie residencial:

Caveats del paquete: las ventas del Property Appraiser de 2026 están procesadas solo hasta julio de 2026 — hay rezago. Dos escrituras quedaron «Unable to process sale due to deed errors» (folios 28-2210-014-2360 y 28-2210-014-6500) y una tercera existe solo en el Clerk (unidad 504-2, 18021 Biscayne Blvd, grabada el 8 de octubre de 2026) sin fila todavía en el Property Appraiser: las tres se declaran y no se cuentan, y escrituras de agosto a octubre de 2026 en otras direcciones de torre podrían existir solo en el Clerk. La cobertura del Clerk llegaba al 19 de octubre de 2026.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los informes presentados y las cartas de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: constan dos presentaciones en el DBPR, pero su contenido no es público; pide el estudio y el nivel actual de reservas.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el edificio no aparece en la lista de HUD; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 28-2210-014-0001 y ventas de la subdivisión DEL PRADO CONDO, verificadas unidad por unidad.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: cruce puntual verificado y cobertura declarada hasta el 19 de octubre de 2026.
• DBPR, base de datos SIRS: lista de presentaciones anteriores a julio de 2025, IDs 291584 y 291565.
• HUD, Condominium Lookup: búsquedas por «Plaza Del Prado» y «Del Prado» en Florida, sin resultados.
• FEMA, Map Service Center: FIRMette del panel 12086C0134L, consulta por 18021 Biscayne Blvd.
• Sunbiz, registro corporativo de Florida: PLAZA DEL PRADO CONDOMINIUM ASSOCIATION, INC., documento 719928.