Arlen House East (Sunny Isles Beach): qué dicen los registros oficiales

Esta página trata solo de Arlen House East, el condominio de 100 Bayview Dr. Una advertencia de perímetro: el registro del DBPR y la cola de producción lo ubican en North Miami Beach, pero su dirección en el Property Appraiser es Sunny Isles Beach; la discrepancia queda declarada en los datos del edificio.

En los registros leídos, el edificio figura como un condominio propio, con su folio padre (el número con el que el condado identifica el condominio; cada unidad tiene el suyo). La búsqueda por su dirección en el Property Appraiser devolvió exactamente 600 folios, que coinciden con sus 600 unidades. Los datos salen de la lectura del 23 de octubre de 2026 en el Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad) y del registro de condominios del DBPR.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El paquete se construyó desde las ventas comparables del Property Appraiser por subdivisión, con verificaciones puntuales en el Clerk de los casos de borde y duplicados. Solo cuenta la venta con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed». Quedan fuera las transferencias sin precio real (correctivas, QCD, life estate), las de fiduciarios y las de motivación atípica, y las escrituras que el Property Appraiser aún no procesó (se declaran y nunca se cuentan). El precio y la calificación salen solo del Property Appraiser.

El paquete publica la lista completa de los 44 precios, pero no la fecha ni la unidad de cada venta: por eso esta página no presenta la tabla de últimas operaciones por unidad que llevan otras fichas. Lo que sí consta es el reparto por periodo:

Del edificio quedaron fuera 57 transferencias (38 correctivas o QCD, 11 traspasos del interés de life estate, 5 de fiduciarios o ejecutores, 2 de exposición o motivación atípica y 1 de institución financiera). Otras 11 escrituras grabadas en el Clerk entre julio y octubre de 2026 todavía no tienen fila de venta en el Property Appraiser: quedan declaradas y no se cuentan (unidades 212, 1030, 229, 1007, 615, 2124, 205, 231, 1906, 1620 y 1818). El caso de borde se declaró y quedó fuera: la unidad 709, calificada en $415,000 con fecha del Property Appraiser del 3 de octubre de 2024, se grabó el 21 de octubre de 2024, un día antes de abrir la ventana, y no entra ni por fecha ni por grabación. La enumeración descansa en el Property Appraiser por subdivisión porque la búsqueda del Clerk por dirección de la ventana completa no terminó de cargar (su verificación bloqueó los primeros entornos); del Clerk solo se completaron verificaciones puntuales.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del edificio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los avisos, los informes presentados y las cartas de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas. Consta una presentación reciente en el DBPR; pide el estudio completo y el nivel actual de reservas. Si la asociación no lo entrega, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si hay algún caso del proceso «Unsafe Structures» (el que abre una jurisdicción cuando una estructura incumple el código de construcción). Lo explica la guía de Unsafe Structures en Miami-Dade.
• Si piensas usar un préstamo FHA: el edificio no consta en la lista de HUD; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio 31-2214-018-0001 y ventas comparables de la subdivisión.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: verificaciones puntuales de casos de borde y duplicados; la búsqueda por dirección de la ventana completa no terminó de cargar.
• HUD, Condominium Lookup: búsquedas por «Arlen House East» y por «Arlen», con el ZIP 33160.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas.
• FEMA, Map Service Center: FIRMette de 100 Bayview Dr, panel 12086C0161L.