Aventura Beach Club (Sunny Isles Beach): qué dicen los registros oficiales

The Aventura Beach Club es un condominio sobre Collins Ave, en Sunny Isles Beach. Su punto en el mapa de inundación cae justo en la frontera entre dos zonas: esta página declara las dos lecturas y dice cuál es la del edificio, con su fuente.

Esta página trata solo de este condominio. Los datos salen de la lectura del 23 de octubre de 2026 en el Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad) y en las bases del DBPR.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. Las ventas escrituradas entre el 22 de octubre de 2024 y el 22 de octubre de 2026 (24 meses) se tomaron de las ventas por subdivisión del Property Appraiser (Comparable Sales) y se chequearon unidad por unidad en su ficha. El precio y la calificación salen solo del Property Appraiser: solo cuenta la venta calificada por él. Las fechas de grabación de los casos de borde se leyeron en las páginas oficiales del Clerk a las que enlaza el propio Property Appraiser (la búsqueda directa en el Clerk pidió una verificación de seguridad repetida). Entran por su grabación dos ventas con fecha de venta del Property Appraiser anterior a la ventana (la 602, grabada el 6 de noviembre de 2024, y la 929, grabada el 14 de noviembre de 2024); dos con grabación de septiembre de 2024 quedan fuera. Quedan excluidas 37 por el motivo que anota el Property Appraiser (correctivas o QCD, de institución financiera, de gobierno y de exposición atípica), y las 5 que el Property Appraiser no pudo procesar («Unable to process sale due to deed errors») se declaran y nunca se cuentan. No hubo ventas de unidades accesorias ni escrituras de varias unidades en la ventana: los grupos de mismo precio y mismo mes se chequearon y son instrumentos distintos.

Sobre la tabla de operaciones: el paquete verifica las 74 ventas en el Property Appraiser, pero solo documenta con fecha, unidad y precio los casos de borde, y son los que van en la tabla —las fechas de la 602 y la 929 son las de su grabación en el Clerk; la de la 816 es la fecha de venta del Property Appraiser—. La lista completa de precios está agregada en el paquete y no se reparte en fechas que el registro leído no trae. Reconciliación del paquete: 189 filas del Property Appraiser de 2024 a 2026 = 74 calificadas + 37 excluidas + 5 sin procesar + 73 fuera de la ventana. El Clerk declara cobertura hasta el 19 de octubre de 2026 y el Property Appraiser no lista ventas después de agosto de 2026: los últimos días de la ventana pueden tener un rezago sin procesar, que por regla no se cuenta.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del condominio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): el aviso de la jurisdicción, el informe presentado y la carta de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas. La presentación consta en el DBPR, pero el contenido del estudio lo tiene la asociación. Si no lo entrega, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si hay algún caso del proceso «Unsafe Structures» (el que abre una jurisdicción cuando una estructura incumple el código de construcción). Lo explica la guía de Unsafe Structures en Miami-Dade.
• Si piensas usar un préstamo FHA: el condominio no consta en la lista de HUD; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio 31-2202-034-0001, ventas por subdivisión (Comparable Sales) y chequeos unidad por unidad.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: páginas de instrumentos a las que enlaza el Property Appraiser, para las fechas de grabación de los casos de borde; la búsqueda directa pidió una verificación de seguridad.
• HUD, Condominium Lookup: búsqueda por el nombre con Florida y ZIP 33160, sin registros.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas; Lista A, ID 269312.
• FEMA, Map Service Center: FIRMette de la dirección, panel 12086C0153L (oleada FEMA 3).