Mystic Pointe Tower 500 (Aventura): qué dicen los registros oficiales

Mystic Pointe tiene varias torres y esta página trata solo de la Torre 500, que tiene su propio folio padre en el Property Appraiser (28-2202-029-0001). Lo que consta de la 500 no se aplica a las demás torres, y lo de las demás no se aplica a la 500.

Los datos de identidad salen de la lectura del 23 de octubre de 2026 en el Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), del registro de condominios del DBPR y del registro corporativo de Florida (Sunbiz). El folio es el número con el que el condado identifica el edificio; cada unidad tiene el suyo.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El paquete se construyó desde las ventas comparables (Comparable Sales) del Property Appraiser filtradas a esta subdivisión, con chequeos unidad por unidad: precio y calificación salen solo del Property Appraiser. Cuentan las ventas escrituradas entre el 22 de octubre de 2024 y el 22 de octubre de 2026 (24 meses) con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed». Quedan fuera las correctivas y QCD, los traspasos de life estate, las ventas entre partes afiliadas y las escrituras que el Property Appraiser marca «Unable to process», que se declaran y nunca se cuentan.

El paquete verificado publica la serie agregada —conteo, mediana, rango y conteo por año— y no el detalle de fecha y unidad de cada venta; por eso esta página no publica una tabla venta por venta. La serie completa de precios de las 33 ventas, de menor a mayor, es: $327,500 · $330,000 · $330,000 · $335,000 · $340,000 · $350,000 · $355,000 · $362,500 · $367,500 · $370,000 · $370,000 · $372,000 · $398,000 · $405,000 · $420,000 · $440,000 · $453,000 · $462,000 · $465,000 · $475,000 · $500,000 · $510,000 · $530,000 · $540,000 · $550,000 · $550,000 · $600,000 · $655,000 · $725,000 · $735,000 · $820,000 · $840,000 · $890,000.

Reconciliación del paquete: 81 transacciones del Property Appraiser en la ventana = 33 calificadas + 48 excluidas (32 correctivas o QCD; 9 traspasos de life estate; 6 sin procesar, nunca contadas —entre ellas la unidad 2502, $450,000, de junio de 2026—; 1 entre partes afiliadas). Ninguna venta fue de folios accesorios y no se detectaron ventas multi-unidad. Ruta del Clerk declarada por el paquete: su índice por Property/Condo solo devuelve registros con la dirección «3530 MYSTIC POINTE DR + suite sin guion»; la unidad 101 se verificó ahí (escritura grabada el 27 de abril de 2026). La unidad 2103 ($470,000, fecha del Property Appraiser 30 de septiembre de 2024) se grabó el 18 de octubre de 2024: quedó fuera de la ventana por ambas vías. Caveat declarado: la base del Clerk llega al 19 de octubre de 2026 y el Property Appraiser no mostró ventas de esta torre de agosto a octubre de 2026.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación de esta torre. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): el aviso de la jurisdicción, el informe presentado y la carta de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: la presentación consta en la base del DBPR, pero su contenido lo tiene la asociación. Si la asociación no lo entrega, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto figura rechazado en la lista de HUD, con aprobación solo por unidad única; pregunta a tu banco por esa vía. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 28-2202-029-0001 y ventas comparables de la subdivisión (precios y calificaciones).
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: ruta declarada en la sección de mercado (verificación de la unidad 101 y de la grabación de la unidad 2103); la base llegaba al 19 de octubre de 2026.
• HUD, Condominium Lookup: proyecto «MYSTIC POINTE TOWER 500», ID A013843 001.
• DBPR, base de datos SIRS: lista de presentaciones de julio de 2025 en adelante.
• Sunbiz, registro corporativo de Florida: asociación «MYSTIC POINTE TOWER 500 CONDOMINIUM ASSOCIATION, INC.» (N41945).
• FEMA, Map Service Center: NFHL, FIRMette del punto consultado (oleada FEMA 1 del 23 de octubre de 2026), con la ruta de consulta declarada en la sección de registros.