Hollybrook Golf & Tennis Club (Pembroke Pines): qué dicen los registros oficiales

Hollybrook es un solo condominio organizado en siete secciones en el BCPA (el registro de propiedades de Broward), con años de construcción distintos por fase, entre 1973 y 1987. Esta página cubre el complejo completo, las siete secciones juntas. Hay una discrepancia declarada desde el inicio: el BCPA suma 1.902 parcelas y el DBPR registra 1.980 unidades, 78 de diferencia que el paquete no pudo explicar con otra subdivisión del mismo nombre.

Los datos de identidad salen del BCPA (la oficina del Property Appraiser del condado de Broward, que lleva el registro de cada propiedad) y del registro de condominios del DBPR, leídos el 23 de octubre de 2026. Broward no usa un folio padre único como Miami-Dade: el condominio se organiza por códigos de sección.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El BCPA publica por folio el historial de ventas recientes con su propio código de calificación (Q = calificada, entre partes independientes · D = descalificada por el Appraiser · T = cambio de título o nominal · E = sin clasificar). Se leyeron las listas de ventas de los siete prefijos de sección en la ventana completa, del 22 de octubre de 2024 al 22 de octubre de 2026 (24 meses), y cuentan solo las filas con código Q y precio positivo. Las de código D y T quedan fuera por categoría; las E se cuentan aparte y nunca como ventas. El precio y la calificación salen solo del Appraiser; cada fila del BCPA trae además su instrumento del Clerk de Broward (CIN o libro/página). La reconciliación del paquete es exacta: 140 filas = 96 Q + 13 D + 29 E + 2 T, con cruce por sección.

La segunda tabla reparte las 140 filas de los listados por sección (todas las clases juntas: Q, D, E y T); no es un conteo de ventas calificadas por sección, que el paquete no publica. Por qué no hay una tabla de operaciones una por una: las listas del BCPA que trae el paquete no atan fecha ni unidad a cada venta calificada; la mediana se computó sobre la lista completa y ordenada de los 96 precios del paquete (los valores centrales, el 48 y el 49, son $155,000 y $157,000). Observaciones declaradas por el paquete: una escritura multi-unidad sin clasificar (E) aparece contada dos veces por el BCPA contra dos folios (CIN 120901126, $170,000) — es una sola transacción y está fuera del conteo de todos modos; dos números de instrumento consecutivos del mismo día sobre un mismo folio (D) son un par de re-grabación y también quedan fuera; y las escrituras de fiduciarios y representantes personales aparecen como Q donde el BCPA así las clasifica: entran por la regla de calificación del propio Appraiser.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los informes presentados y las cartas de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: consta una presentación en el DBPR, pero su contenido no es público; pide el estudio y el nivel actual de reservas.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto consta como rechazado (Rejected, aprobación de unidad única) en la lista de HUD; pregunta a tu banco qué opciones quedan para tu unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.
• La sección y la zona de inundación de tu unidad: el complejo tiene siete secciones con años distintos y la propiedad toca dos zonas de inundación (X sombreada y AE); confirma por la dirección y el folio de tu unidad qué documentos y qué zona le aplican.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• BCPA, Property Appraiser de Broward: listados de ventas recientes de las siete secciones (514117AA, 514117AB, 514117AD, 514117AE, 514117BC, 514120AA y 514120AB) y registros de parcelas.
• HUD, Condominium Lookup: proyecto «HOLLYBROOK GOLF & TENNIS», ID A011957 001.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas.
• DBPR, registro de condominios: 1.980 unidades y asociación registrada.
• FEMA, Map Service Center: FIRMette del punto 900 S Hollybrook Dr, panel 12011C0545J.