Four Ambassadors (Miami): qué dicen los registros oficiales

Las cuatro torres comparten un solo folio padre en el Property Appraiser (01-4207-001-0001): los registros de este complejo se leen como un solo condominio, no torre por torre. Lo de otro complejo de Brickell no se aplica a este, ni lo de este a los demás.

En los registros leídos, las cuatro torres figuran como un solo condominio, con un único folio padre (el número con el que el condado identifica el edificio; cada unidad tiene el suyo). Esta página trata solo de este complejo. Los datos salen de la lectura del 23 de octubre de 2026 en el Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad) y en el registro del DBPR.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El paquete se construyó desde la lista de ventas del Property Appraiser por subdivisión (el folio padre único): la búsqueda por dirección devolvía más de 500 tarjetas y se descartó. Se contaron las ventas escrituradas entre el 22 de octubre de 2024 y el 22 de octubre de 2026 (24 meses) con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed» o «Sales which are qualified». Quedan fuera las transferencias sin precio real (correctivas, QCD, life estate, ventas $0/$100), las de partes afiliadas y las escrituras que el Property Appraiser aún no procesó ni calificó (se declaran y nunca se cuentan). El precio y la calificación salen solo del Property Appraiser.

El paquete no ata cada venta a su fecha y su unidad: publica la serie completa de precios calificados. Por eso esta sección no lleva una tabla de operaciones una a una, sino la distribución de esa serie por tramos de precio:

La serie completa de precios calificados, de menor a mayor: $230,000 · $240,000 · $250,000 · $250,000 · $255,000 · $256,500 · $265,000 · $269,000 · $275,000 · $280,000 · $315,000 · $320,000 · $320,000 · $330,000 · $340,000 · $340,000 · $355,000 · $360,000 · $370,000 · $375,000 · $407,000 · $410,000 · $420,000 · $425,000 · $450,000 · $460,000 · $475,000 · $480,000 · $490,000 · $500,000 · $540,000 · $565,000 · $575,000 · $625,000 · $895,000.

Declarado y fuera de la serie residencial: una venta comercial calificada (unidad 3C-L30, $355,000, 14 de abril de 2025) que nunca entra en el conteo residencial. Tres escrituras que el Property Appraiser no pudo procesar por errores en la escritura ($355,000, $400,000 y $275,000) quedan declaradas y sus precios fuera de toda estadística. Otras 52 transferencias quedaron excluidas por la calificación del propio Property Appraiser (correctivas y QCD, intereses de life estate, una de motivación atípica y una de fideicomisarios en quiebra). La reconciliación del universo leído es exacta: 91 filas = 35 calificadas + 1 comercial + 52 excluidas + 3 sin procesar. El cruce con el Clerk se completó solo para la torre 825 (la del folio padre), donde la lista del Clerk cruzó exactamente con la del Property Appraiser; las escrituras de agosto a octubre de 2026 de las torres 801, 905 y 999 no se verificaron de forma exhaustiva en el Clerk, porque su portal pide una verificación de seguridad: queda declarado. La base del Clerk llegaba al 19 de octubre de 2026.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del complejo. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): los informes presentados y las cartas de cierre, si existen; el complejo es de 1968 y está dentro del régimen por edad. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas: consta la presentación en el DBPR (Lista A, ID 239479); pide el estudio completo y el nivel actual de reservas. Si la asociación no lo entrega, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto no está aprobado y HUD registra un rechazo de aprobación de unidad única (2025); pregunta a tu banco qué opciones quedan para una unidad de este complejo. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 01-4207-001-0001 y lista de ventas por subdivisión.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: cruce de instrumentos de la torre 825; la base llegaba al 19 de octubre de 2026. El cruce exhaustivo de las torres 801, 905 y 999 quedó pendiente por la verificación de seguridad del portal.
• HUD, Condominium Lookup: «THE FOUR AMBASSADORS», ID A014958 001.
• DBPR, base de datos SIRS: Lista A, ID 239479.
• FEMA, Map Service Center: FIRMette de 825 S Bayshore Dr, panel 12086C0314L.