Crestview Towers (North Miami Beach): qué dicen los registros oficiales

Esta página trata solo de Crestview Towers, en 2025 NE 164th St, con folio padre 07-2216-031-0001 en el Property Appraiser. Lo que consta de este edificio no se aplica a otros edificios con nombre parecido en otras ciudades de Florida.

Los datos de identidad salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), leído el 22 y el 23 de octubre de 2026. El folio padre es el número con el que el condado identifica el edificio; cada unidad tiene el suyo.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El paquete se construyó desde los Official Records del Clerk de Miami-Dade: se enumeraron las escrituras de la dirección «2025 NE 164 ST» (tipo DEED) entre el 22 de octubre de 2024 y el 22 de octubre de 2026 (24 meses) —33 tarjetas que corresponden a 14 escrituras únicas— y se verificó cada una en el Property Appraiser cruzando por libro y página exactos. Solo cuenta la venta con precio positivo y calificación del Property Appraiser («Qual by exam of deed» o «Sales which are qualified»). El precio y la calificación salen solo del Property Appraiser. Quedan fuera las transferencias sin precio real y las escrituras que el Property Appraiser aún no procesó ni calificó (se declaran y nunca se cuentan).

Reconciliación exacta del paquete: 14 escrituras únicas = 10 calificadas + 2 excluidas + 2 sin procesar. Las excluidas son dos transferencias a $100 con motivo «Corrective, tax or QCD; min consideration»: la unidad 607 (24 de julio de 2025) y la unidad 916 (20 de octubre de 2025, traspaso de la dueña a su propio living trust). Las sin procesar, que se declaran y nunca se cuentan, son la unidad 805 (el Property Appraiser muestra una fila de $100,000 con «Unable to process sale due to deed errors», así que no cuenta pese a la cifra) y la unidad 1015 (sin fila del Property Appraiser para su escritura, grabada el 4 de agosto de 2026). Las 14 unidades son distintas, ninguna se vendió dos veces y ninguna escritura cubrió más de una unidad. No apareció ninguna unidad accesoria entre las candidatas. La cobertura declarada de la base del Clerk llegaba al 19 de octubre de 2026. Con n=10 la mediana es sensible a ventas individuales: por eso se publica con su n al lado.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación: el aviso de la ciudad, el informe presentado y la carta con que la ciudad lo cerró, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El informe de la inspección estructural estatal (milestone) y el SIRS con su plan de reservas. En la base del DBPR consta una presentación del estudio; pide el estudio completo y el nivel actual de reservas.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si hay algún caso del proceso «Unsafe Structures» (el que abre una jurisdicción cuando una estructura incumple el código de construcción). Lo explica la guía de Unsafe Structures en Miami-Dade.
• Si piensas usar un préstamo FHA: este edificio no consta en la lista de HUD; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 22 y el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio 07-2216-031-0001 y verificación de las 14 escrituras en las fichas de unidad.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: enumeración por la dirección «2025 NE 164 ST», tipo DEED, en la ventana de 24 meses; la base llegaba al 19 de octubre de 2026.
• HUD, Condominium Lookup: búsqueda dirigida por «Crestview» con North Miami Beach y ZIP 33162, sin registros, y búsqueda de control en Florida.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas; fila en la lista A con ID 248413.
• FEMA, visor NFHL: zona AE (EL 6) en el pin del edificio y panel FIRM 12086C0141L.