Commodore Plaza (Aventura): qué dicen los registros oficiales

Commodore Plaza es un condominio de varios edificios y townhouses en la cuadra 2700 de NE 183rd St (edificios 2780 y 2750; townhouses 2720 y 2730), bajo un solo folio padre. Esta página cubre el condominio completo, así agrupado.

Los datos de identidad salen de la lectura del 23 de octubre de 2026 en el Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad) y del registro de condominios del DBPR (la agencia de Florida que supervisa los condominios). El folio es el número con el que el condado identifica el edificio; cada unidad tiene el suyo.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. El precio y la calificación de cada venta salen solo del Property Appraiser de Miami-Dade: cuentan las ventas escrituradas entre el 22 de octubre de 2024 y el 22 de octubre de 2026 (24 meses) con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed». Quedan fuera las correctivas y QCD, los traspasos de life estate, las ventas a agencias de gobierno, los traspasos de fiduciarios o por bancarrota, las de exposición o motivación atípica y las escrituras que el Property Appraiser marca «Unable to process», que se declaran y nunca se cuentan.

El paquete verificado publica la serie agregada —conteo, mediana, rango y conteo por año— y no el detalle de fecha y unidad de cada venta; por eso esta página no publica una tabla venta por venta. La serie completa de precios de las 33 ventas, de menor a mayor, es: $95,000 · $125,000 · $130,000 · $135,000 · $140,000 · $143,000 · $155,000 · $157,000 · $161,000 · $161,500 · $166,100 · $170,000 · $175,000 · $180,000 · $180,000 · $180,000 · $180,500 · $190,000 · $194,000 · $200,000 · $202,000 · $220,000 · $220,000 · $225,000 · $230,000 · $241,000 · $255,000 · $260,000 · $260,000 · $265,000 · $280,000 · $300,000 · $470,000.

Reconciliación del paquete: 73 ventas del Property Appraiser en la ventana = 33 calificadas + 40 excluidas (22 correctivas, QCD o de consideración mínima; 7 traspasos de life estate; 5 a agencias de gobierno; 2 de fiduciarios o bancarrota; 1 de exposición atípica; 3 sin procesar, nunca contadas). Ninguna venta fue de unidades accesorias y no se detectaron ventas multi-unidad. El borde de la ventana se verificó unidad por unidad: tres ventas con fecha del Property Appraiser anterior al 22 de octubre de 2024 quedaron fuera (unidad 1810, 16 de octubre de 2024, $260,000; unidad 2509, 8 de octubre de 2024, $248,000; unidad 910, 17 de octubre de 2024, $245,000). Caveat declarado: en los Official Records del Clerk la primera búsqueda cargó (base hasta el 19 de octubre de 2026), pero las búsquedas posteriores cayeron en la verificación de seguridad (Turnstile), así que la verificación escritura por escritura en el Clerk no se pudo rehacer y los precios descansan en el Property Appraiser.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del condominio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): el aviso de la jurisdicción, el informe presentado y la carta de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas. Si la asociación no lo tiene, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto figura retirado en la lista de HUD; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 28-2210-013 y fichas de unidad (precios y calificaciones de las ventas).
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: la primera búsqueda de instrumentos cargó con base hasta el 19 de octubre de 2026; las posteriores quedaron bloqueadas por la verificación de seguridad, como se declara en la sección de mercado.
• HUD, Condominium Lookup: proyecto «COMMODORE PLAZA», ID A007761-001.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas, búsqueda por el nombre del proyecto.
• DBPR, búsqueda de licencias: registro de condominios del edificio.
• FEMA, Map Service Center: NFHL, FIRMette del punto 2780 NE 183rd St (oleada FEMA 2 del 23 de octubre de 2026).