Admiral's Port (Aventura): qué dicen los registros oficiales

Admiral's Port es un solo condominio con dos edificios hermanos: las unidades del Este constan bajo 2851 NE 183 St y las del Oeste bajo 2801 NE 183 St, en Aventura. Esta página cubre el condominio completo, con las ventas enumeradas por las dos direcciones.

Los dos edificios comparten un mismo condominio y un mismo folio padre en el Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad). Los datos salen de la lectura del 23 de octubre de 2026.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. Se enumeraron en los Official Records del Clerk las escrituras grabadas entre el 23 de octubre de 2024 y el 23 de octubre de 2026 (24 meses, por fecha de grabación) bajo las dos direcciones del condominio —252 filas a nivel de parte en la del Este y 177 en la del Oeste—, se deduplicaron por número de instrumento y se verificó cada una, unidad por unidad, en el Property Appraiser. El precio y la calificación salen solo del Property Appraiser: solo cuenta la venta calificada por él («Qual by exam of deed»). Quedan fuera las correctivas y QCD, los traspasos de $100, los de interés de life estate, los de albaceas o fideicomisarios y los de partes afiliadas. Las escrituras que el Property Appraiser aún no procesó se declaran y nunca se cuentan. Dos ventas llevan la fecha de venta del Property Appraiser anterior al inicio de la ventana (la 2016E, 11 de octubre de 2024, y la 2204E, 22 de octubre de 2024) y entran por su fecha de grabación, dentro de la ventana.

Declarado del paquete: la unidad 2016E se vendió dos veces en la ventana y cuenta dos veces. La venta de la 510W del 6 de julio de 2026 ($135,000) es una venta de un fondo fiduciario bancario (REO) y entra porque el Property Appraiser la calificó. Las 10 escrituras sin procesar (9 grabadas entre agosto y octubre de 2026 sin fila de venta en el Property Appraiser, y la 512E, de $235,000, que el Property Appraiser marca «Unable to process sale due to deed errors») quedan fuera de toda estadística. La base del Clerk declara cobertura hasta el 19 de octubre de 2026, aunque devolvió una escritura grabada el 21 de octubre de 2026: las grabaciones del 22 y 23 de octubre, si las hay, pueden no estar indexadas todavía; se revisan en la refrescada mensual. La reconciliación del paquete: 95 instrumentos tipo escritura = 38 calificadas + 31 excluidas por el motivo que anota el Property Appraiser + 10 sin procesar, más 16 QCD excluidas por tipo de instrumento.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del condominio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): el aviso de la jurisdicción, el informe presentado y la carta de cierre, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas. La presentación consta en el DBPR, pero el contenido del estudio lo tiene la asociación. Si no lo entrega, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si hay algún caso del proceso «Unsafe Structures» (el que abre una jurisdicción cuando una estructura incumple el código de construcción). Lo explica la guía de Unsafe Structures en Miami-Dade.
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto consta rechazado en la lista de HUD; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio 28-2203-027-0001, búsqueda por subdivisión y verificación unidad por unidad (pestaña ADDRESS).
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: búsqueda Property/Condo por las direcciones 2851 y 2801 NE 183 ST en la ventana de 24 meses.
• HUD, Condominium Lookup: registro «ADMIRALS PORT», ID A012010 001.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas.
• FEMA, Map Service Center: mapa NFHL, panel 12086C0134L, en el punto de la dirección.