Club Atlantis (Miami Beach): qué dicen los registros oficiales

Esta página trata solo de Club Atlantis, el condominio de 2555 Collins Ave con folio padre 02-3226-021-0001. Sus ventas se verificaron unidad por unidad en el Property Appraiser, porque el índice del Clerk por dirección devolvió de menos para este edificio; ese caveat va declarado en la sección de mercado.

En los registros leídos, Club Atlantis figura como un condominio propio, con su folio (el número con el que el condado identifica el edificio; cada unidad tiene el suyo). Los datos de identidad salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad) y del registro de condominios del DBPR, leídos el 22 de octubre de 2026.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. Caveat de ruta, declarado por el paquete: el índice por dirección del Clerk devolvió materialmente de menos para este edificio (1 escritura frente a 54 ventas del Property Appraiser), así que la enumeración se apoyó en las ventas comparables del Property Appraiser filtradas por la subdivisión (folios 02-3226-021) y se verificó unidad por unidad en el Property Appraiser, cruzándolas con el Clerk donde su muro de verificación lo permitió. El precio y la calificación salen solo del Property Appraiser: solo cuenta la venta con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed», entre el 22 de octubre de 2024 y el 22 de octubre de 2026 (24 meses). Quedan fuera las correctivas, QCD y demás transferencias sin precio real, los traspasos del interés de un life estate, las de partes afiliadas y la escritura que el Property Appraiser no procesó (se declara y nunca se cuenta). Cuatro ventas contadas tuvieron vendedor fiduciario y el Property Appraiser las calificó: entran. El paquete verificado publica la serie completa de precios, sin la fecha ni la unidad de cada venta: por eso esta sección resume la serie y su distribución por tramos, y no una tabla de operaciones sueltas.

La serie completa de precios calificados, de menor a mayor: $470,000 · $485,000 · $490,000 · $520,000 · $520,000 · $520,400 · $565,000 · $570,000 · $615,000 · $615,000 · $670,000 · $700,000 · $925,000 · $950,000 · $1,000,000 · $1,150,000 · $1,200,000 · $1,250,000. La venta de la unidad PH110, del 22 de octubre de 2024 (primer día de la ventana), entra. La reconciliación del paquete es exacta: 55 candidatas únicas (54 registros de venta del Property Appraiser en la ventana + 1 escritura solo en el Clerk) = 18 calificadas + 36 excluidas + 1 sin procesar. La excluida sin procesar es la unidad 1714: escritura en el Clerk grabada el 23 de septiembre de 2026, ausente del Property Appraiser al 23 de octubre de 2026; se declara y no se cuenta. Pendiente declarado: los números de archivo del Clerk (CFN) de las 10 ventas recientes no se pudieron recuperar (la verificación de seguridad del portal falló o bloqueó en cinco pasadas); cada venta trae en su lugar el libro y la página (OR Book-Page) de su registro en el Property Appraiser, desde donde el CFN se puede sacar en una sesión del Clerk que funcione. Las ventas están cerradas y verificadas unidad por unidad en el Property Appraiser; lo que el Clerk no entregó queda declarado aquí, sin tocar los datos de ventas.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del edificio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación y de la inspección estructural estatal (milestone): el aviso de la ciudad, el informe presentado y la carta con que la ciudad lo cerró, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El SIRS con su plan de reservas. Consta la presentación en el DBPR; pide el estudio completo y el nivel actual de reservas. Si la asociación no lo entrega, que lo diga por escrito.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto figura rechazado en la lista de HUD desde 2019. Pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 21, el 22 y el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio padre 02-3226-021-0001 y fichas de unidad de la subdivisión (precios y calificaciones de las ventas, verificadas unidad por unidad).
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: cruce de escrituras donde la verificación de seguridad lo permitió; los números de archivo de las 10 ventas recientes no se pudieron recuperar.
• HUD, Condominium Lookup: registro del proyecto, ID A010796/001 (línea base del 21 de octubre de 2026).
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas (línea base del 21 de octubre de 2026).
• FEMA, MSC y visor NFHL: etiqueta del panel FIRM 12086C0317L para 2555 Collins Ave.