Atlantis on Brickell (Miami): qué dicen los registros oficiales

Esta página trata solo del condominio Atlantis on Brickell, en 2025 Brickell Ave, con folio padre 01-4139-039-0001. El nombre «Atlantis» aparece en otros condominios de Florida (entre ellos Club Atlantis, en Miami Beach): son edificios distintos y nada de lo suyo se aplica aquí.

Los datos de identidad salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad) y del registro de condominios del DBPR, leídos entre el 21 y el 23 de octubre de 2026. El folio padre es el número con el que el condado identifica el edificio; cada unidad tiene el suyo.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. Las escrituras de la ventana se enumeraron en los Official Records del Clerk de Miami-Dade con una búsqueda por «2025 Brickell Ave» acotada por fecha (la base del Clerk declara cobertura hasta el 19 de octubre de 2026): 13 archivos únicos, de los que 8 son escrituras candidatas y 5 son avisos de inicio de obra (Notices of Commencement), que no son traspasos. Cada venta se verificó unidad por unidad en el Property Appraiser; el precio y la calificación salen solo de ahí. Solo cuenta la venta con precio positivo y calificación «Qual by exam of deed». Quedan fuera las transferencias sin precio real (correctivas, QCD, traspasos a fideicomiso propio) y las escrituras que el Property Appraiser aún no procesó (se declaran y nunca se cuentan).

Reconciliación: 8 escrituras candidatas = 3 calificadas + 4 excluidas + 1 sin procesar. Las excluidas son 4 escrituras correctivas o QCD de contraprestación mínima a $100: tres traspasos a fideicomiso revocable propio (unidades 802, 1601 y 906) y una QCD entre esposos (unidad 705). La sin procesar es la unidad 1501: una QCD a fideicomiso propio grabada el 30 de septiembre de 2026 que el Property Appraiser aún no muestra como venta; nunca se cuenta. La venta de la unidad 701 la hizo el fiduciario de un fideicomiso a compradores terceros y el Property Appraiser la calificó: cuenta, porque la regla excluye el traspaso del interés al fideicomiso, no la venta calificada en la que una parte es un fideicomiso. Ninguna escritura cubrió más de una unidad, ninguna unidad contada se vendió dos veces y no hubo ventas accesorias. Las últimas ventas anteriores de las unidades 1202 (11 de julio de 2024) y 1601 (8 de mayo de 2024) quedan fuera de la ventana por fecha del Property Appraiser y por fecha de grabación.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estado de la recertificación: el aviso de la ciudad, el informe presentado y la carta con que la ciudad lo cerró, si existen. La guía de la inspección de edificios de 40 años explica cada paso.
• El informe de la inspección estructural estatal (milestone) y el SIRS con su plan de reservas. La asociación presentó el SIRS al DBPR; pide el estudio completo y el nivel de reservas, que la base pública no muestra.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si hay algún caso del proceso «Unsafe Structures» (el que abre una jurisdicción cuando una estructura incumple el código de construcción). Lo explica la guía de Unsafe Structures en Miami-Dade.
• Si piensas usar un préstamo FHA: este condominio no aparece en la lista de HUD; pregunta a tu banco por la aprobación individual de la unidad. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas entre el 21 y el 23 de octubre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade, búsqueda de propiedades: folio 01-4139-039-0001 y verificación unidad por unidad de las ventas de la ventana.
• Clerk de Miami-Dade, Official Records: enumeración de escrituras por «2025 Brickell Ave» acotada por fecha; la base declara cobertura hasta el 19 de octubre de 2026.
• HUD, Condominium Lookup: búsqueda por «Atlantis» en Florida, sin registro de este condominio.
• DBPR, base de datos SIRS: las dos listas, con filas de este condominio en ambas.
• DBPR, búsqueda de licencias: registro de condominios del edificio (extracto del 22 de octubre de 2026).
• FEMA, visor NFHL: panel FIRM 12086C0314L; el punto de la dirección no devolvió figura de zona.