Tower Forty One (Miami Beach): qué dicen los registros oficiales

Esta página trata solo de Tower Forty One Condo, el condominio de 4101 Pine Tree Dr, en Miami Beach. Sus ventas salen de las ventas registradas que el Property Appraiser del Condado de Miami-Dade lleva para su subdivisión. El estudio de reservas (SIRS) no se pudo verificar en esta pasada y la ficha lo declara: la página del DBPR quedó detrás de su verificación anti-bots.

En los registros leídos, Tower Forty One figura como un condominio propio, con folio padre de referencia y un folio por unidad. Los datos de identidad salen del Property Appraiser del Condado de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), leídos el 5 de noviembre de 2026.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. La enumeración se apoya en las ventas que el Property Appraiser registra para la subdivisión «TOWER FORTY ONE CONDO» entre noviembre de 2024 y noviembre de 2026 (24 meses), con su herramienta de ventas comparables limitada a la propia subdivisión. El registro marca cada venta con su calificación: las 25 que cuentan son las calificadas por examen de la escritura («qualified»). Las descalificadas quedan fuera: en su mayoría son traspasos de $100 entre fideicomisos y transferencias que no representan el mercado (solo en 2026 la subdivisión tuvo 27 ventas en total y 8 calificadas).

Declarado el efecto del extremo bajo: la venta de $105,000 (diciembre de 2024) corresponde al folio C1, de 91 pies cuadrados, que no es una vivienda. Sin ese folio, las 24 ventas de unidades residenciales dan una mediana de $638,750 y un rango de $400,000 a $950,000. Las cifras titulares de esta página son las del conjunto completo que el registro califica, y este párrafo deja el ajuste a la vista.

La serie completa de precios calificados, de menor a mayor: $105,000 · $400,000 · $410,000 · $440,000 · $500,000 · $520,000 · $525,000 · $600,000 · $605,000 · $610,000 · $612,500 · $612,500 · $615,000 · $662,500 · $665,000 · $690,000 · $720,000 · $775,000 · $790,000 · $800,000 · $850,000 · $850,000 · $862,500 · $925,000 · $950,000. Las operaciones más recientes, con la fecha exacta leída en el folio de cada unidad:

Declarado: en el portal no aparece ninguna venta calificada de septiembre a noviembre de 2026 (la última es la del 28 de agosto de 2026), lo que puede deberse al rezago con que las ventas llegan al registro. Las 15 calificadas restantes se leyeron con mes y año en la herramienta de ventas comparables.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista. «No verificado» quiere decir que la comprobación misma no se pudo completar en esta pasada.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del edificio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estudio de reservas (SIRS) completo. En esta pasada no se pudo verificar ni siquiera su presentación ante el DBPR. Pide a la asociación el estudio, el nivel actual de reservas y la constancia de su presentación. Si la asociación no lo entrega, que lo diga por escrito.
• El estado de la inspección estructural estatal (milestone) y de la recertificación del condado: en un edificio de 1974 ambas inspecciones son el documento central. Pide el aviso, el informe presentado y la carta de cierre, si existen.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• Las obras grandes: qué incluyen, en qué fechas, con qué permisos, quién las paga y cómo (cobro a los dueños, préstamo o reservas).
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto no consta en la lista de HUD. Pregunta a tu banco por la aprobación de una unidad individual y por las demás rutas del préstamo. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

Si algún dato de esta página es incorrecto o ya no está al día, escríbenos a hola@umbralio.com (Umbralio, a través de One Stop Realty Center Inc, bróker con licencia en Florida) con el documento oficial. Te contestamos en 2 días hábiles. Si hay un error, lo corregimos en esta misma página en 10 días como máximo, con una nota que dice qué decía, qué dice ahora y en qué fecha cambió.

Fuentes leídas el 5 de noviembre de 2026:

• Property Appraiser del Condado de Miami-Dade: registros de folio de la subdivisión «TOWER FORTY ONE CONDO» y sus ventas comparables de la subdivisión (precios y calificaciones).
• HUD, Condominium Lookup: búsqueda por nombre, por nombre corto y por código postal, sin registro de este proyecto.
• DBPR, base de datos SIRS: lectura no completada en esta pasada (verificación anti-bots); el bloque queda declarado como no verificado.
• FEMA, MSC y visor NFHL: etiqueta de zona en el punto del edificio, panel FIRM 12086C0309L.