Courvoisier Courts (Brickell Key, Miami): qué dicen los registros oficiales

Esta página trata solo de Courvoisier Courts Condo, el condominio de 701 Brickell Key Blvd, en Brickell Key, Miami. Sus ventas salen de las ventas registradas que el Property Appraiser de Miami-Dade lleva por subdivisión, y solo cuentan las residenciales. El edificio está en zona VE de FEMA, la zona costera de mayor riesgo del mapa, y su estudio de reservas (SIRS) consta en la lista del DBPR anterior a julio de 2025.

En los registros leídos, el edificio figura como un condominio propio con folio padre. Los datos de identidad salen del Property Appraiser de Miami-Dade (la oficina del condado que lleva el registro de cada propiedad), leídos el 5 de noviembre de 2026.

Estas cifras salen solo de registros públicos, no de listados ni del MLS. La enumeración se apoya en las ventas que el Property Appraiser de Miami-Dade registra para la subdivisión «COURVOISIER COURTS CONDO», entre el 5 de noviembre de 2024 y el 5 de noviembre de 2026 (24 meses), cruzadas con el historial de ventas de cada unidad. Solo cuentan las residenciales que el propio Property Appraiser califica con examen de la escritura («Qual by exam of deed»: una venta de mercado entre partes no relacionadas, con precio real). En la ventana hay 21 ventas residenciales calificadas. En la misma ventana hubo además dos ventas comerciales calificadas (la unidad CU-1, $400,000, en noviembre de 2024, y la CU-4, $1,340,000, en noviembre de 2025) que no entran en estas cifras; con ellas, la mediana del edificio sería la misma. No entran las transferencias correctivas de $100.

La serie completa de precios residenciales calificados, de menor a mayor: $388,000 · $390,000 · $480,000 · $480,000 · $490,000 · $495,000 · $515,000 · $610,000 · $650,000 · $685,000 · $720,000 · $730,000 · $800,000 · $844,000 · $875,000 · $1,150,000 · $1,170,000 · $1,199,000 · $1,260,000 · $1,300,000 · $1,525,000. Por año: 1 en lo que quedaba de 2024 (desde el 5 de noviembre; la otra venta del cierre de 2024 fue la comercial CU-1), 10 en 2025 y 10 en 2026 hasta la fecha de lectura.

Una fila por tema. «Pendiente de constancia oficial» quiere decir que no se leyó un registro público que lo muestre. No quiere decir que el hecho exista ni que no exista.

Lo que los registros públicos no muestran lo tiene la asociación del edificio. Pídelo por escrito y guarda las respuestas:

• El estudio de reservas (SIRS) completo. El estudio consta presentado en la lista del DBPR anterior a julio de 2025 y no aparece en la posterior. Pide a la asociación el estudio, el nivel actual de reservas y la constancia de la presentación vigente.
• El estado de la inspección estructural estatal (milestone) y de la recertificación del condado: el aviso, el informe presentado y la carta de cierre, si existen.
• Los cobros especiales aprobados o en discusión: las actas de los últimos dos años y la carta de estado de cuenta de la unidad (el «estoppel»: lo que la unidad debe a la asociación y los cobros vigentes). La guía del cobro extra del condominio lo explica.
• El seguro de inundación de la unidad: el edificio está en zona VE, la de mayor exigencia del mapa de FEMA. Pide la elevación real de la unidad y el costo actual de la póliza; la zona fija buena parte de ese costo.
• Si piensas usar un préstamo FHA: el proyecto no consta en la lista de HUD. Pregunta a tu banco por la aprobación de una unidad individual y por las demás rutas del préstamo. La guía del condo con préstamo FHA explica cómo se lee la lista.

Lo que NO es público (pero debes verificar):

• La cuota HOA exacta de la unidad: varía por unidad (se reparte por pies cuadrados y porcentaje de interés); ningún listado ni registro público la fija para tu unidad.
• El monto vigente de un cobro especial: el monto y la forma de pago solo existen en los documentos de la asociación; una cifra vista en prensa o en listados no es el documento.
• Las reglas vigentes de alquiler, Airbnb y mascotas: viven en los documentos de la asociación, no en el registro público; pídelas por escrito.
• El presupuesto y el nivel de reservas de la asociación: documentos internos de la asociación, solo para dueños.
• El estatus del edificio en las listas confidenciales de los prestamistas: ninguna de esas listas es pública; tu banco lo confirma.

Si todavía comparas un condominio con una casa, mira casa o condominio en Miami.

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Fuentes leídas el 5 de noviembre de 2026:

• Property Appraiser de Miami-Dade: registros de unidad de la subdivisión «COURVOISIER COURTS CONDO», su herramienta de ventas comparables y el historial de ventas de cada unidad (precios y calificaciones).
• HUD, Condominium Lookup: búsqueda por el nombre oficial, por nombre parcial y por código postal, sin registro de este proyecto.
• DBPR, base de datos SIRS: el proyecto consta en la lista pública de formularios SIRS presentados antes de julio de 2025 (ID 286800) y no aparece en la posterior.
• FEMA, MSC: FIRMette del punto del edificio, panel FIRM 12086C0318L (zona VE, elevación 13).