Negaciones hipotecarias en el sur de Florida: qué cambió entre 2024 y 2025

Umbralio · Datos HMDA oficiales (CFPB), medidos el 4 de noviembre de 2026 · Publicado el 9 de noviembre de 2026

En 2025, una de cada cinco solicitudes de hipoteca para comprar vivienda en Miami-Dade terminó en negación. La cifra bajó un poco frente a 2024 en los cuatro condados del sur de Florida, pero lo que más cambió no fue cuánto se niega, sino por qué: en 2024 el motivo principal en Miami-Dade y Broward fue el colateral —el valor de la propiedad y su tasación—; en 2025 el primer motivo en los cuatro condados es la deuda del solicitante frente a su ingreso (el DTI).

Las cifras, con su universo

Compra de vivienda con hipoteca, vivienda principal, primer gravamen, casas de 1 a 4 unidades. «Decididas» = solicitudes que llegaron a una decisión (se originaron, se aprobaron sin aceptarse o se negaron).

La tasa bajó entre 0,4 y 1,4 puntos según el condado. En Miami-Dade y Broward bajó con menos solicitudes decididas que en 2024 (un 11 % menos en cada uno): no hubo más aprobaciones en número, hubo menos decisiones.

El motivo principal: primero el colateral, después la deuda

Del total de negaciones, el primer motivo que el prestamista declaró:

• Miami-Dade: colateral 34,0 % en 2024 → deuda (DTI) 35,0 % en 2025.
• Broward: colateral 34,4 % en 2024 → deuda (DTI) 37,7 % en 2025.
• Palm Beach: deuda (DTI) en los dos años: 39,2 % → 40,4 %.
• Monroe: deuda (DTI) en los dos años: 47,1 % → 34,3 % (muestra pequeña: 99 negaciones en 2025; se lee como señal, no como titular).

El historial de crédito, el motivo que más se nombra en la calle, fue el principal en solo el 8,4 % de las negaciones de Miami-Dade en 2025 (6,4 % en 2024): por debajo de la deuda y del colateral en los condados grandes.

Que el colateral pesara tanto en 2024 es un dato; por qué —tasaciones que no llegan, condominios con problemas de financiación— es una hipótesis que estos datos solos no prueban, y así lo decimos.

Lo que sí se movió hacia FHA

Entre los préstamos que sí se cerraron, la parte de FHA subió en los cuatro condados: Miami-Dade 24,0 % → 27,3 %, Broward 21,5 % → 23,2 %, Palm Beach 17,9 % → 19,1 % y Monroe 10,7 % → 17,7 %. El préstamo mediano de los cerrados en 2025 fue de $505.000 en Miami-Dade, $435.000 en Broward y Palm Beach, y $605.000 en Monroe.

Metodología y límites

• Fuente: datos HMDA publicados por el CFPB (ffiec.cfpb.gov), ficheros anuales de 2024 y 2025 por condado, descargados el 4 de noviembre de 2026. El cálculo lo repitió una segunda persona por separado el 8 de noviembre, con el mismo resultado.
• Universo: solicitudes de compra (loan_purposes=1) con vivienda principal, primer gravamen, 1–4 unidades, sin uso comercial, sin hipoteca inversa ni línea de crédito abierta. Fuera de ese universo quedan, entre otras, las compras de inversión y las de segunda vivienda.
• HMDA no incluye las compras al contado: todo lo anterior describe solo el mercado que pidió hipoteca.
• Los motivos son los que declara el prestamista, y una solicitud puede llevar hasta cuatro: las cifras de motivos usan el primero declarado. El desglose por etnia existe en la fuente y no se presenta en este estudio: estos datos, solos, no sostienen una afirmación de discriminación.

Los datos completos, para descargar

La tabla completa por condado y año (decididas, negadas, motivos, tipos de préstamo y medianas), en CSV. Se puede usar y citar libremente (CC BY 4.0), mencionando a Umbralio.

Para repetirlo

La consulta a la API del CFPB, para Miami-Dade 2025 (cambia el año y el código del condado: Broward 12011, Palm Beach 12099, Monroe 12087). La API responde con una redirección: síguela.

https://ffiec.cfpb.gov/v2/data-browser-api/view/csv?years=2025&counties=12086&loan_purposes=1

El programa de cálculo (Python), que aplica el universo de arriba

Umbralio vigila cada semana los programas de ayuda para el pago inicial de Miami-Dade, Broward y Palm Beach y publica su estado verificado en el Rastreador de Ayudas.

Nelson Paredes · REALTOR® · One Stop Realty Center Inc · Lic. SL3654769